Resultados do 3T 2022: os REITS vão muito bem, obrigado

Fechamos mais um trimestre com resultados de mais de 200 REITs, que  apresentaram o balanço de ganhos, fornecendo informações cruciais sobre a condição do setor imobiliário em um ambiente  caracterizado pela retração das economias globais e uma inflação elevada. Os resultados dos REITs foram surpreendentes em quase todos os setores. Entre os 90 REITs que forneceram orientação de Fundos de Operações ("FFO") para o ano, 64% aumentaram as suas previsões de ganhos, enquanto apenas 16% diminuíram ou retiraram as suas previsões. Os grandes resultados dos REITs coincidem com uma época de ganhos menos empolgantes no mercado financeiro. De acordo com a FactSet, apenas 48% das empresas S&P 500 aumentaram as suas previsões.

Apesar do fato de a maioria esmagadora dos REITs aumentarem os seus ganhos, observamos que o payout de dividendos ainda está 10% abaixo dos níveis pré-epidêmicos. Esse fato é um ponto positivo nas nossas análises, visto que a retenção de parte dos lucros para investimento e crescimento externo confere grande capacidade de expansão, de forma mais independente do mercado de capitais, que, no momento, apresenta um custo de capital elevado em virtude dos sucessivos aumentos das taxas de juros. Os REITs residenciais e tecnológicos  foram os mais imprecisos, respondendo pela metade das 14 revisões para baixa dos lucros.

Não podemos deixar de ressaltar o ponto mais importante para o investidor de longo prazo: o AUMENTO DE DIVIDENDOS. Durante o trimestre, 24 REITs elevaram os valores pagos ao investidor e, no ano, já são 120 — o nível mais alto da história. Destacamos o setor de shopping centers, que foi particularmente impressionante, com 12 dos 13 REITs elevando as previsões de FFO para o ano, indicando que os fundamentos são agora tão fortes, se não mais fortes do que antes da pandemia da Covid-19, com taxas de ocupação atingindo o nível mais alto desde o início de 2015 e com  as taxas de reajuste de aluguel acelerando. Nesse setor, mantemos na nossa watchlist Federal Realty Investment Trust (NYSE: FRT), um dividend king com 55 anos de crescimento de dividendos e com um portfólio classe A. 

No setor de varejo net lease, um dos nossos preferidos para o investidor que busca segurança nos dividendos, o resultado foi igualmente impressionante, com 80% dos REITs desse setor, com orientação de crescimento, revisando para cima os ganhos do ano. Destacamos aqui dois REITs que são frequentes nos nossos relatórios: WP Carey Inc (NYSE: WPC), o REIT da nossa carteira mais defensivo contra inflação elevou sua orientação de  FFO para o ano, estimulada pelos reajustes  recordes de aluguel em virtude da alta porcentagem de contratos atrelados ao CPI (índice inflação). WPC elevou em 40 pontos-base a expectativa de FFO para o restante do ano, permitindo, assim, um reajuste nos dividendos para o investidor. Continuamos confiante na força defensiva de WPC para uma carteira de longo prazo. No ano, vemos um grande recuo em praticamente todo o mercado acionário, enquanto WPC manteve-se incólume ao furacão inflacionário que varre o mundo (Gráfico 1). 

Gráfico 1. No ano:  W.P.Carey (roxo), VNQ, maior ETF de REITs (laranja).

Outro REIT do setor de varejo net lease que pouco se comenta é Spirit Realty Capital Inc (NYSE: SRC). Internamente na Central do REIT, o apelidamos de irmão caçula de Realty Income Corporation (NYSE: O). SRC, que é bem mais jovem, teve a gestão totalmente reformulada em 2019. Ele elevou sua perspectiva de crescimento do FFO para o ano inteiro em 30 pontos-base, para 7,6%.  Seu crescimento externo, por meio da revitalização de portfólio, tem garantido que o cap rate de suas aquisições apresentem um aumento médio de 150 bps. Além de tudo isso, o portfólio industrial continua a se expandir pela grande demanda de contratos longos, modelo praticado por SRC, em virtude da forte alta dos contratos novos e renovados praticados no ano de 2022. 

As vendas do varejo aceleraram no mês de outubro 1,3% contra uma previsão de 1%. Esses dados, juntos com o resultado de Simon Property Group Inc (NYSE: SPG), que  registrou um aumento recorde nos reajustes de aluguéis entre 14% e 25%, junto com aumento de 170 bps na taxa de ocupação, permitiu o REIT aumentar a sua orientação de ganhos para o ano inteiro. Lembramos que SPG consta na nossa carteira de valor. Esperamos ainda muita volatilidade e as vendas no varejo são um forte indicador da velocidade de recuperação desse REIT. Desde que SPG entrou na nossa carteira, já se valorizou quase 18% (Gráfico 2). Cabe ressaltar que essa carteira se destina ao investidor mais arrojado.

Gráfico 2. Desde a recomendação, Simon Porperties (laranja), VNQ, maior ETF de REIT (roxo).

O que vemos com o resultado trimestral é um crescimento excepcional dos lucros, dos dividendos e da perspectiva de crescimento. Porém, não vemos o mesmo acontecer com a cotação, demonstrando que nunca vimos, na nossa história de investidor, uma assimetria tão grande. Na crise do subprime em 2008, os REITs estavam excessivamente alavancados, na média, trazendo um grande risco na exposição. Em 2020, tivemos uma pandemia que desligou a chave da economia, impossibilitando, inclusive, uma análise minuciosa, mas, em 2022, o que vemos são os valores em tela (home broker/cotação) dos REITs desconectados dos seus fundamentos.



Lembramos que os REITs que estão nesse artigo precisam ser compreendidos de uma forma mais ampla na composição de uma carteira. Por isso, o presente artigo não constitui recomendação em si, dado que todos os REITs citados fazem parte de carteiras distintas na Central do REIT. 

Aos nossos assinantes informamos que o relatório com resumo do balanço dos principais REITs já está disponível na nossa aba de relatórios mensais.