Sydenia 

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Analista de investimento 

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A Central do REIT concentramos em classes de ativos que ofereçam RENDA SEGURA e crescente ao longo do tempo: REITs , Construtores, ETFs e ações preferenciais com foco em renda. Os membros obtêm acesso a  carteira de REITs, com foco em quatro perfis distintos, visando atender a necessidade de cada investidor, sendo a qualidade, crescimento, dividendo e value investing os pilares de investimento.

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Ações

Imobiliário

O setor de serviços de bens de consumo inclui produtos e serviços que estão presentes no consumo diário, como alimentos, bebidas, produtos de higiene pessoal. Assim, é altamente defensivo, pois além de não exigir grandes despesas de capital associado aos ativos das empresas, o seu consumo é menos sensível ao fator econômico.&nbsp;Atualmente, o setor representa 6,6% do índice S&amp;P 500.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:61.1%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_c652933e51.png"> &nbsp;CLASSIFICAÇÃOO setor possui 3 grandes divisões:&nbsp;<ul style="list-style-type:disc;"><li style="text-align:justify;">Distribuição e varejo (de medicamentos, alimentos e outros produtos), como farmácias e supermercados;&nbsp;</li><li style="text-align:justify;">Alimentos, bebidas e tabaco, que conta com os fabricantes dos produtos, como Coca-Cola, Nestlé, Altria;&nbsp;</li><li style="text-align:justify;">Fabricantes de produtos de uso doméstico e pessoal, como Procter &amp; Gamble e Unilever.&nbsp;</li></ul>A tabela abaixo ilustra a divisão do setor conforme classificado pela MSCI:<img class="image_resized" style="width:62.77%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_d8efee3eaa.png">DESEMPENHO&nbsp;Trabalhar com alimentos, bebidas, medicamentos e tabaco tem uma vantagem substancial: o panorama econômico tem pouco efeito sobre as decisões de consumo. Afinal, são produtos básicos e que continuarão a ser consumidos, mesmo que em menor medida. Sua fama de defensivo permitiu que, mesmo em meio ao aumento dos custos de produção, o setor experimentasse uma queda bem inferior (linha roxa) ao do mercado geral (linha vermelha). &nbsp;<img class="image_resized" style="width:59.51%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_a1e03201c7.png">O peso do setor de tecnologia no SP500 explica porque do desempenho tão ruim do mercado (ETF SPY). Entretanto, o desempenho menos alarmante dos bens de consumo pode ser atribuído à resiliência da economia, que mesmo com a escalada de juros, continuou demonstrando baixo nível de desemprego e altos níveis de poupança, que viabilizaram o nível de consumo estável. Por outro lado, a elevação do preço do petróleo desafiou os custos das empresas, enquanto o dólar forte prejudicou as vendas no exterior.&nbsp;E O FUTURO?A economia continua mostrando resiliência, mas os consumidores estão mais sensíveis. Os balanços trimestrais divulgados no ano mostram que as empresas não estão percebendo aumentos nas vendas, tendo sua receita baseada no aumento de preço. Mas os consumidores estão cada vez menos conseguindo suportar esses aumentos e, mesmo empresas com grandes fossos econômicos, precisarão cessar e até mesmo recuar nos preços.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:59.11%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_04a510e435.png">Os ganhos do setor estiveram sob pressão em 2023 e espera que, pelo menos em parte de 2024, essa trajetória continue. As empresas, caso a caso, poderão reduzir o impacto negativo cortando custos, reduzindo embalagens, criando marcas próprias (genéricas).&nbsp;AO INVESTIDORApesar do setor de bens de consumo ser notoriamente defensivo, ele não está imune a inflação e recessão. Muitas empresas com grandes fossos e boas pagadoras de dividendos (Coca Cola, Pepsi, Altria, Walgreens, Colgate-Palmolive, Procter &amp; Gamble) tem sentido a pressão sob seus ganhos e que, por hora, não cessará.É fundamental um bom fluxo de caixa e baixo índice de pagamento (payout) para que seja possível passar pela tempestade do aperto monetário sem necessidade de alterar aquilo que gera valor para o acionista, isto é, dividendos.&nbsp;

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SETOR DE CONSUMO BÁSICO

Consumo é dividido em dois setores: aquele referente aos itens de consumo mais básicos, como alimentos e bebidas, e aquele referente a um consumo não essencial, como hotéis, restaurantes, vestuários, etc. Esse setor de bens e serviços não essenciais é chamado de Consumo Discricionário, que atualmente representa 10,8% do índice S&amp;P 500.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:50.1%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_4fb7a83fd5.png">CLASSIFICAÇÃOO setor de consumo discricionário, ou consumo cíclico, abrange aquelas empresas que tendem a ser mais sensíveis aos ciclos econômicos. Seu segmento de&nbsp;fabricação inclui automóveis e componentes, bens domésticos duráveis, produtos de lazer, têxteis e vestuários. Já o segmento de&nbsp;serviços inclui hotéis, restaurantes e outras instalações de lazer. Também abrange distribuidores varejistas de produtos de consumo cíclico.&nbsp;A tabela abaixo ilustra a divisão do setor conforme classificado pela MSCI:<img class="image_resized" style="width:63.17%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_cbebfa6f4b.png"> &nbsp;DESEMPENHO&nbsp;Os consumidores sentiram o peso da inflação, particularmente os preços de energia, que consumiram grande parcela dos seus orçamentos em 2022. Para as indústrias, a inflação se traduziu em custos de produção mais elevados. Não só de fabricação, mas também elevação dos custos de transporte e venda de seus produtos. A interrupção na cadeia de suprimentos durante a pandemia continuou pesando na produção ao mesmo tempo que o consumo forte continuava a surpreender, possibilitou que as empresas aumentassem seus preços, inclusive acima da inflação, transferindo os custos para os consumidores.Mas o consumo foi perdendo força em meio aos receios de recessão e os estoques começaram a se acumular, pressionando muitos varejistas a trabalhar com preços mais competitivos para movimentar seus produtos.&nbsp;Assim, em um ano rodeado por alta inflação, elevação dos juros e pessimismo, não é surpreendente que o desempenho do setor de consumo discricionário tenha sido significativamente abaixo do mercado, que também estava em maus lençóis.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:50.62%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_26571855cd.png"> &nbsp;PERSPECTIVASCom a inflação em queda e a melhoria no ânimo dos consumidores, os gastos discricionários aceleram em 2023, atribuível também aos consumidores com renda e poupança mais elevada, que ficaram menos pressionados pelos aumentos de preços.&nbsp;Em 2023, o setor avançou 24,6% contra 12,6% do mercado geral. Isso é outra característica dos setores mais voláteis: a liquidação é maior em ciclos de recessão, mas nos ciclos de recuperação econômica, esses setores se recuperam mais rápido. Assim, à medida que a economia vence o cenário de aperto, a recuperação se tornará ainda mais evidente e as empresas poderão ver um alívio sobre suas margens.AO INVESTIDORO setor de consumo discricionário, apesar de notoriamente mais volátil, possui oportunidades de investir em segmentos fortes com impulsionadores de longo prazo. O setor conta com empresas com fundamentos sólidos e avaliações baixas, combinação atrativa para os investidores.&nbsp; &nbsp;

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SETOR DE CONSUMO DISCRICIONÁRIO

Setor de material é formado por empresas que fabricam materiais básicos de uso diário, isto é, empresas que desenvolvem e processam matérias primas como petróleo, madeira e metal. São materiais utilizados na construção e embalagem, de forma tal que é um setor altamente exposto aos ciclos econômicos.Atualmente, o setor representa 2,45% do índice S&amp;P 500.<img class="image_resized" style="width:51.39%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_7a023fa7cd.png">&nbsp;O setor é dividido em 5 grandes indústrias:<ol><li style="text-align:justify;">Produtos Químicos:&nbsp;são empresas que produzem principalmente produtos químicos industriais e produtos químicos básicos, incluindo plástico, fibra sintética, tintas. Engloba ainda os produtores de fertilizantes, pesticidas, potássio, e os produtores de gases industriais.</li><li style="text-align:justify;">Materiais de Construção:&nbsp;fabricantes de materiais de construção, incluindo areia, argila, gesso, cal, cimento, concreto.</li><li style="text-align:justify;">Recipientes e Embalagens:&nbsp;fabricantes de recipientes e embalagens de papel e papelão e fabricantes de recipientes de metal, vidro ou plástico, incluindo tampas e rolhas.</li><li style="text-align:justify;">Metais e Mineração:&nbsp;produtores de alumínio, ouro, ferro e aço, e empresas mineradoras de cobre, metais e minerais preciosos e prata.</li><li style="text-align:justify;">Papel e Produtos florestais:&nbsp;fabricantes de madeira e produtos de madeira relacionado e fabricantes de todos os tipos de papel, excluindo empresas de embalagem.</li></ol>DINÂMICA DO SETORDiferente do que possa entregar o senso comum de que a demanda por esses produtos básicos é garantida, o setor de materiais é altamente cíclico e dependente do crescimento econômico global. Nos últimos 3 anos, dois grandes eventos o impactaram: a pandemia e a guerra na Ucrânia. Esses eventos perturbaram as cadeias de produção e abastecimento de muitos materiais que, consequentemente, contribuiu para a escalada de preços na economia, com a inflação americana atingindo 9,1%.&nbsp;O resultado é que em 2022, vimos um recuo no setor em 13% (linha roxa), visto pelo desempenho do ETF XLB (Materials Select Sector SPDR).&nbsp;<img class="image_resized" style="width:57.07%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_3cb28e8e0e.png">Em 2023, muitas dessas perturbações parecem ter sido superadas, com a oferta se “normalizando”, mas agora talvez a demanda seja o grande agente de disfunção no mercado. A China, um dos grandes impulsionadores de crescimento econômico mundial, vem sinalizando problemas: diferente dos outros países, especialmente ocidentais, em que as restrições mais agressivas duraram apenas alguns meses e causaram um efeito de demanda reprimida, que pressionou os preços, o lockdown na China foi mais agressivo e duradouro com resultados diferentes. O risco hoje é a deflação! Há ainda muito a ser feito pelo governo chinês, mas certamente esse hoje é o maior risco para o desempenho do setor de materiais.&nbsp;Adicionalmente, apesar da economia americana ter se mostrado resiliente diante do cenário de aperto monetário, não sabemos ao certo até quando a economia se sustentará tão fortemente. Portanto, o momento ainda é de apreensão para o setor de materiais.&nbsp;&nbsp;AO INVESTIDORO cerne do setor é fornecer produtos que são básicos para outras indústrias, de forma tal que enfrenta uma alta exposição às condições econômicas mundiais. Portanto, não há um padrão de crescimento linear, sendo necessário um acompanhamento mais de perto pelo investir que tenha interesse em investir nessas empresas. Entender as condições macro e definir momento de entrada e saída é crucial nesse tipo de investimento.&nbsp;&nbsp;

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SETOR DE MATERIAIS

Setor de Saúde é defensivo na medida em que possui uma demanda constante e um tanto isolada da economia. Durante as últimas 7 recessões, o setor superou o mercado em cerca de 10% em média, além de ter demonstrado resiliência durante os períodos inflacionários. Abrangendo desde seguradores de saúde até grandes farmacêuticas, é o 2° maior peso do índice SP500 com 13,21%.<img class="image_resized" style="width:51.23%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_999377cbeb.png">CLASSIFICAÇÃOO setor de saúde possui 2 grandes divisões:&nbsp;<ul style="list-style-type:disc;"><li style="text-align:justify;">Empresas que fornecem equipamentos e serviços, que inclui fabricantes de equipamentos e dispositivos, suprimentos de saúde, operadores de instituições de saúde (laboratórios, hospitais, hospitais veterinários, centro de reabilitação, etc) e operadoras de assistência à saúde.</li><li style="text-align:justify;">Empresas voltadas para pesquisa, desenvolvimento, fabricação e comercialização de produtos farmacêuticos, medicamentos e produtos baseados em engenharia genética. É o grupo de maior crescimento do setor.&nbsp;</li></ul>A tabela abaixo ilustra a sua divisão conforme classificado pela MSCI:<img class="image_resized" style="width:66%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_aeb5cfad92.png">DESEMPENHO&nbsp;Por ser um setor defensivo, no último ano o recuo foi menos expressivo do que o mercado, 2,6% contra a queda de 20% do mercado. Apesar da alta nos custos de produção, a performance superior foi liderada por farmacêuticas e empresas de cuidado de saúde de grande capitalização, como Eli Lily, Merck &amp; Co e United Health Group.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:60.85%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_192902b245.png">Além da Lei de Redução da Inflação, sancionada em agosto de 2022, que foi positiva na medida que estendeu os subsídios para os consumidores que adquirissem coberturas de saúde, as intensas inovações nos medicamentos, especialmente diabetes e obesidade, impulsionou o crescimento.&nbsp;E O FUTURO?Esperava-se que o ciclo de aperto do FED, que liquidou as ações em 2022, atingisse o pivô até meados de 2023. A medida que a inflação se mantinha sustentadamente alta e a economia resiliente, a orientação da autoridade monetária passou a ser de que as taxas ficariam mais altas por mais tempo. O rendimento do tesouro de 10 atingiu sua máxima desde 2007.&nbsp;Então mesmo com o mercado em geral desempenhando bem, impulsionado pelo otimismo com as ações de tecnologia, os setores defensivos sentiram o baque.<img class="image_resized" style="width:59.85%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_4a593241f9.png">Entretanto, orientado pelo grupo de crescimento e inovação desse setor, o desempenho foi razoavelmente melhor que outros setores defensivos, como serviços públicos, imobiliário e bens de consumo.&nbsp;AO INVESTIDORO setor de saúde continua oferecendo oportunidades, através de uma combinação de características defensivas e de crescimento. Os investidores podem encontrar opções atraentes para compor carteira tanto de dividendos quanto de crescimento.&nbsp;

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SETOR DE SAÚDE

O setor financeiro nos remete a ideia de grandes bancos, como JP Morgan, Bank of America, HSBC, mas a sua abrangência vai além e conta com Holdings e empresas de serviços de pagamento, dentre outras. Inclusive, Berkshire e Visa são as duas maiores empresas em termos de capitalização de mercado. Entretanto, a indústria de bancos, diversificados e regionais, tem um grande peso e somam cerca de 35% de todo o setor financeiro.&nbsp;Atualmente, esse setor representou 11,7% do índice S&amp;P 500.<img class="image_resized" style="width:60.78%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_7354c53dec.png">O NEGÓCIO DOS BANCOSComo as grandes empresas desse setor são bancos, é fundamental entender o seu negócio, que podemos simplificar como: de um lado estão os depositantes que são remunerados pelo banco pelos seus depósitos; de outro estão os que pegam dinheiro emprestado e pagam ao banco os juros do empréstimo. O spread bancário é a diferença entre o que o banco recebe de juros pelo empréstimo e o que ele paga de remuneração pelos depósitos. Quanto maior a taxa de remuneração, maior a quantidade de depósitos; do lado do empréstimo, cabe ao banco selecionar aqueles com menor risco de inadimplência.&nbsp;Por mais simplista que soe a explicação, essa é a essência da atividade de um banco. Mas sem as regulamentações devidas, até 1929 muitos bancos também se aventuravam em atividades mais arriscadas e especulativas. Com a grande crise financeira, foi promulgada em 1933 a Glass-Steagall Act, conhecida como Lei dos Bancos, que visava regulamenta-los, tornando-os mais seguros, e para isso determinava a separação dos produtos entre os bancos comerciais, bancos de investimento e companhias de seguro. Inclusive, Morgan Stanley surgiu em 1935 como efeito direito da necessidade de separação dos produtos de investimento do JP Morgan. Assim nascia Morgan Stanley, que competia as atividades como banco de investimento enquanto ao JP Morgan competia as atividades como banco comercial. O dispositivo legal ainda contava com outras limitações, como teto de 10% da receita bruta do banco comercial derivada de títulos. Mas com o tempo, essa lei foi caindo em desuso (ignorada) até ser revogada em 1999.As crises financeiras que se seguiram como a de 2008 e a mais recente crise em 2023 com a quebra de alguns bancos regionais, trouxe eram de volta a discussão sobre a necessidade de uma maior regulamentação no setor.&nbsp;&nbsp;AMBIENTE MACRO E O DESEMPENHO DO SETOREssa discussão nos leva ao desempenho do setor em um período de elevação das taxas de juros a partir de 2022. A curva de rendimentos dos títulos achatada indica que as taxas de longo prazo estão próximas as taxas de curto prazo e isso ocorre normalmente em períodos de política monetária mais agressiva quando há aumento dos juros de curto prazo.&nbsp; E porque isso é importante?Os bancos tendem a tomar empréstimos a taxas de juros de curto prazo enquanto emprestam a taxas de longo prazo, portanto, quando a curva se achata a capacidade de geração de lucros dos bancos fica diminuída. Apesar disso, o setor financeiro estava tendo um bom desempenho nesse período de juros altos, como é visto no gráfico 1, em que o retorno do ETF XLF superou o retorno do ETF SPY até março de 2023.<img class="image_resized" style="width:63.61%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_a2be6dd662.png">O mês de março foi marcado pela queda de alguns bancos regionais, o que traz de volta o debate sobre regulamentação do setor.&nbsp;Os bancos regionais possuem as mesmas características dos bancos diversificados, sendo que a principal diferença entre eles recai sobre o número de ativos: o FED define banco regional aquele com US$ 10 bilhões a US$ 100 bilhões em ativos. Historicamente esses bancos menores atendiam a uma região específica, mas atualmente o nível de abrangência pode ser grande.&nbsp;Como já abordado, os bancos remuneram seus depositantes a uma taxa X e aplicam esses depósitos a uma taxa Y. A diferença entre Y e X é justamente o spread bancário. Com a Glass-Steagall Act, receita a partir de títulos era limitada a 10%. Mas o seu desuso e posterior revogação permitiu que essa pratica fosse cada vez mais comum dentre as atividades de um banco, especialmente os regionais.&nbsp;Ao aplicar parcela dos recursos (depósitos, via de regra), os mesmos devem er categorizados entre AFS (Available-for-Sale), disponíveis para venda, e HTM (Held-to-Maturity), mantidos até o vencimento. Durante períodos em que as taxas de juros estão baixas, os bancos tendem a colocar seus investimentos em AFS, mas o aumento de juros em 2022 encorajou-os a transferir de AFS para HTM. O que aconteceu com alguns bancos regionais e que levantou novamente a bandeira da necessidade de maior cobertura do setor, foi o fato de os balanços de alguns bancos não considerarem a marcação a mercado que sofreriam com a venda antecipada dos títulos. Ou seja, as perdas eram maiores do que indicava o balanço.&nbsp;O setor financeiro, de forma geral, sofreu com a crise, já que uma nova nuvem de desconfiança pairou sobre ele. Resultado é que após março, o retorno do setor (XLF) ficou aquém do retorno do mercado (SPY).&nbsp;Nem todos os bancos foram atingidos da mesma forma: grandes nomes se valeram da do seu nome/credibilidade e puderam aproveitar da fuga de depósitos de bancos menores.&nbsp;&nbsp;NEM TUDO É BANCOFalamos de bancos diversificados e regionais, mas há ainda uma ampla gama de empresas que compõe o setor, como Holdings Multi-Sector (Ex: Berkshire), empresas de seguros (Prudential), de processamento de dados (VISA), instituições financeiras voltadas para investimento (Morgan Stanley), gestão de ativos (Blackstone).&nbsp; A figura abaixo mostra como é dividido o setor financeiro, segundo classificação mais recente da Standard &amp; Poors:&nbsp;<img class="image_resized" style="width:51.97%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_49418f15ed.png">AO INVESTIDORO setor financeiro oferece muitas oportunidades, mas é um setor com maior volatilidade e mais exposto ao ambiente macroeconômico. O potencial de maior regulamentação, especialmente após a crise recente, bem como a manutenção de uma política de aperto monetário pelo FED, reduzem as perspectivas positivas e afeta o desempenho do setor de forma geral.&nbsp;

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SETOR FINANCEIRO

&nbsp;Fundamentos do Setor&nbsp;&nbsp;O ICSC<a href="#_ftn1">[1]</a> divide o setor de varejo em duas classificações: centros com propósitos gerais e centros com propósitos específicos<a href="#_ftn2">[2]</a>. Em cada um dos grupos, existem diferentes tipos de centros, como super regional mall, regional mall, strip/convenience, lifestyle, power center, dentre outros<a href="#_ftn3">[3]</a>.Para análise voltada para os REITs de varejo, restringimos a classificação para 3 subgrupos importantes.&nbsp;&nbsp;&nbsp;1) Mall&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:68.27%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_771a636cd9.png" alt="25% of U.S. malls are set to shut within 5 years. What comes next?"><figcaption>Figura 1. Exemplo de Mall.&nbsp;Fonte: Retail REITs Reports.</figcaption></figure>&nbsp;Mall é um edifício ou grupo de edifícios de uma variedade de lojas, normalmente um espaço fechado, climatizado.&nbsp;&nbsp;O modelo de construção do Mall é formatado para que em suas extremidades tenham grandes lojas âncoras, de forma a atrair os consumidores e garantir sua circulação dentro do espaço. Como essas lojas possuem um papel essencial na atração de público, seus aluguéis são mais baixos (cap rate). Dessa forma, o cap rate que os REITs têm com as lojas âncoras são também mais baixos que as demais lojas; e, por conseguinte, as lojas menores possuem aluguéis mais altos de forma a compensar os aluguéis menores dos grandes varejistas.&nbsp;2) Shopping Center<figure class="image image_resized" style="width:74.09%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_6d0670324b.png" alt="4101 US Highway 77, Corpus Christi, TX 78410 - Five Points Shopping Center | LoopNet"><figcaption>Figura 2. Exemplo de Shopping Center.&nbsp;</figcaption></figure>&nbsp;Shopping Center é um centro comercial ou uma rua de pedestre, podendo ser aberto ou fechado. Possui um estacionamento no local geralmente localizado em frente às lojas e conta com fachadas uniformes ou faixas de sinalização, que podem funcionar para cobrir a passarela diretamente na frente das entradas das lojas dos locatários.&nbsp;3) Single-Tenant Retail (Varejo Autônomo)<figure class="image image_resized" style="width:84.7%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/Centro_pesquisa_a4d4b0a461.png" alt="Centro pesquisa.png" srcset="https://storagereits.s3.amazonaws.com/thumbnail_Centro_pesquisa_a4d4b0a461.png 245w,https://storagereits.s3.amazonaws.com/small_Centro_pesquisa_a4d4b0a461.png 500w," sizes="100vw"></figure>Consiste em uma loja de varejo autônoma, restaurante ou estabelecimento de serviço, que pode estar situado sozinho. Essas propriedades são de arrendamento triple-net lease<a href="#_ftn4">[4]</a> com prazos contratuais longos, entre 10 e 20 anos.Para fins de análise dos REITs adotamos a classificação de Mall e Shopping Center como setores específicos, de forma que fazemos referência especificamente ao Single-Tenant Retail ou varejo autônomo ao tratar de REITs de varejo.&nbsp;&nbsp;Aprofundando no Setor de Varejo (ou varejo autônomo)&nbsp;Como anteriormente abordado, o setor de varejo trabalha com contratos do tipo net lease, em que as despesas da propriedade são de responsabilidade do inquilino. Esse modelo garante uma margem operacional líquida muito alta, em torno de 90%. Além disso, para viabilizar que o inquilino arque com as despesas, os prazos contratuais iniciais&nbsp;são longos (entre 10 e 20 anos). Ademais, o crescimento interno (reajuste de aluguéis) é comprometido em razão de cláusulas de reajuste, que, em sua ampla maioria, acompanham a inflação no caso de períodos normais de inflação (entre 2% e 4%), mas, no momento, o que vemos é um cenário atípico de inflação se aproximando da casa dos dois dígitos, de maneira que esses REITs ficam muito dependentes do crescimento externo (aquisições), no cenário atual.&nbsp;&nbsp;Dinâmicas atuais do setor&nbsp;O setor de varejo sofreu bastante com a pandemia da Covid-19, apresentando uma queda significativa no primeiro semestre de 2020, período de maior predominância de lockdown. Com a reabertura em 2021, o setor foi bastante impulsionado e encontra-se em níveis pré-pandemia atualmente.&nbsp;&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:82.81%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_67e4110f8e.png" alt="Chart"></figure>Gráfico 1.&nbsp; Vendas do varejo americano ano após ano . Fonte: YCharts.&nbsp;Recentemente, outro fator veio para colocar em xeque a saúde desse setor: alta inflação e taxas de juros.&nbsp; Para o investidor do setor de varejo, o crescimento dos dividendos é um fator extremamente importante, em especial aqueles que crescem acima da inflação. À medida que os preços aumentaram, especialmente preços básicos como combustível e alimentos, esperava-se que o setor de varejo autônomo não essencial (p. ex. restaurantes, academias, cafeterias etc.) fosse duramente impactado.&nbsp;&nbsp;Na retomada da economia, vimos que os inquilinos voltados para prestação de serviços passaram a ser relevantes para segurança dos contratos, pois o setor de serviços sofre baixo ou quase nulo impacto do e-commerce, que, de outro lado, afetou fortemente os REITs de Mall, principalmente aqueles orientados para imóveis classe B e C.&nbsp;Desempenho dos REITS&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:78.76%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_5e93b054a3.png"></figure>Gráfico 2.&nbsp; Comparativo do desempenho de O, NNN, STOR e ADC e do mercado de&nbsp; REITs, representado por VNQ. Fonte: YCharts.&nbsp;Os resultados recentes referentes ao 2° trimestre de 2022 têm sido bastante sólidos em todo o setor de varejo autônomo. Realty Income, maior do setor, e único que faz parte do índice S&amp;P 500 e com rating de crédito A<a href="#_ftn5">[5]</a>, aumentou sua orientação de FFO para o ano em 220 pontos base e relatou a maior taxa de ocupação em mais de 10 anos.&nbsp;Store Capital também reportou resultados fortes e aumentou a orientação de FFO para o ano para 10,2%, avanço de 220 pontos base, em relação ao trimestre anterior.&nbsp; National Retail também elevou a meta de crescimento de FFO para 8,2% — avanço de 170 pontos base em relação ao trimestre anterior. EPR Properties teve o desempenho mais significativo, que elevou sua perspectiva de crescimento do FFO para 39,6% no ano<a href="#_ftn6">[6]</a>.&nbsp;&nbsp;A despeito do baixo crescimento interno, o avanço no FFO desses REITs se deve ao crescimento externo impulsionado pelas aquisições: os REITs de varejo já somam mais de US$ 22 bilhões em aquisições líquidas em 2021 e representam cerca de 1/3 do total de aquisições de Real Estate.&nbsp;&nbsp;Rendimento dos dividendos dos REITs de Varejo&nbsp;Em consonância com o melhor desempenho operacional (FFO), 14 dos 18 REITs de Varejo Autônomo aumentaram seus dividendos em 2021, e estão a caminho de atingir um crescimento de dividendos de aproximadamente 7% nos últimos 12 meses. Atualmente, esse setor está entre os de maior rendimento, com um Dividend Yield acima de 5%, superior à média de mercado de 3,3%. O dividend payout está na faixa de 75%, também superior à média de mercado. Contudo, é importante lembrar que, para atingir tal desempenho, esses REITs lançam mão da emissão de ações para levantar capital para financiar seu crescimento externo.&nbsp;&nbsp;Conclusão&nbsp;Os REITs de varejo autônomo praticam um tipo de arrendamento líquido chamado net lease, que, ao conferir aos inquilinos as despesas do imóvel (seguro, manutenção e impostos), reverte aos contratos médias de duração longa e cláusulas de reajuste, que não acompanham a inflação. Portanto, em um ambiente de inflação beirando os dois dígitos, o crescimento dos aluguéis tem sido significativamente baixo, deixando os REITs muito dependentes do crescimento externo por meio de aquisições. Atualmente, foi esse crescimento externo que impulsionou os resultados fortes que os REITs desse setor vêm demonstrado, especialmente no que diz respeito ao aumento do FFO.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;<hr><a href="#_ftnref1">[1]</a> International Council of Shopping Centers ou Conselho Internacional de Shopping Centers, em&nbsp;português.<a href="#_ftnref2">[2]</a> A classificação ainda conta com um grupo específico: &nbsp;os centros com propósitos limitados, como p. ex. lojas em aeroportos.<a href="#_ftnref3">[3]</a> Veja-se em: &nbsp;https://www.icsc.com/uploads/research/general/US_CENTER_CLASSIFICATION.pdf<a href="#_ftnref4">[4]</a> Modelo de contrato em que além do aluguel, as despesas da propriedade como seguro, impostos e manutenção são de responsabilidade do inquilino.&nbsp;<a href="#_ftnref5">[5]</a> A relevância dessa nota de crédito é permitir um custo de capital mais baixo para o REIT, de forma a viabilizar a sua política de investimento (aquisições).<a href="#_ftnref6">[6]</a> EPR Properties possui um portfólio baseado em “experiências” como cinema, parque aquático,&nbsp;os quais foram duramente&nbsp;impactados pela pandemia da Covid-19. No entanto, o REIT informou que a cobrança de seus&nbsp;aluguéis já se recuperou totalmente para níveis&nbsp;pré-pandemia, o que é corroborado pelo crescimento significativo no seu FFO.&nbsp;

O setor imobiliário de varejo autônomo net lease conta com 18 REITs, que somam um Market Cap total de US$ 93,96 bilhões e representam 6% do setor imobiliário americano. O maior participante do mercado é o Realty Income, com uma participação próxima a 50%.

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Varejo Net Lease

Setor de healthcare se subdivide em 5 segmentos principais: Senior house, Skillednursing, hospitais, centros clínicos e centros de pesquisas.

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Healthcare

&nbsp;A história da comunicação móvel teve início em 1982 com a rede 1G, que permitia apenas a comunicação por voz, isto é, ligações telefônicas. A possibilidade de enviar mensagens de texto (SMS ou MMS) só veio 10 anos depois, com a tecnologia 2G. O marco do desenvolvimento ocorreu a partir da rede 3G, quando foi possível o acesso à internet por meio do celular. Entretanto, a velocidade da rede 3G permitia acesso a redes sociais, acesso a e-mails, sítios na internet (sites), mas não era suficiente para reproduções de vídeos. A rede 4G teve início em 2012 e conseguiu sanar esse problema. O surgimento da tecnologia 5G objetiva trazer ainda mais velocidade à internet: enquanto a tecnologia 4G alcança 1 GHz de velocidade, espera-se que a 5G traga velocidade de download&nbsp;de dados de pelo menos 20GHz. Além disso, traz uma conectividade entre objetos (internet das coisas): carro, fechadura digital eletrônica, eletrodomésticos e outros (Figura 1).&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:61.69%;"><img src="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/inf1_fdebc85846/inf1_fdebc85846.png" alt="inf1.png" srcset="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/thumbnail_inf1_fdebc85846/thumbnail_inf1_fdebc85846.png 245w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/small_inf1_fdebc85846/small_inf1_fdebc85846.png 500w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/medium_inf1_fdebc85846/medium_inf1_fdebc85846.png 750w," sizes="100vw"></figure>Figura 1. Evolução da telefonia móvel no decorrer do tempo.&nbsp;&nbsp;Ao aumentar a qualidade do sinal perde-se o alcance e isso significa que a distância entre o celular e a antena precisa ser menor. Para tanto, faz-se necessário o aumento da quantidade de receptores: antenas e small cells. Para compreendermos melhor, é preciso entender a frequência de um sinal.&nbsp;&nbsp;A faixa AM é correspondida entre 500 e 1600 kHz e opera em amplitude modulada. Ela tem uma frequência inferior à FM, que está entre 88 e 108 MHz, porém, com um alcance maior (Figura 2).<figure class="image image_resized" style="width:85.73%;"><img src="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/inf2_420ac8a021/inf2_420ac8a021.png" alt="inf2.png" srcset="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/thumbnail_inf2_420ac8a021/thumbnail_inf2_420ac8a021.png 245w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/small_inf2_420ac8a021/small_inf2_420ac8a021.png 500w," sizes="100vw"></figure>Figura 2. Amplitude modulada versus frequência modulada.&nbsp;A mesma dinâmica do sinal de rádio pode ser levada para sinais de internet/telefone: enquanto o 2,4 GHz possui maior alcance, mas perde na qualidade do sinal, o 5 GHz possui alcance menor, mas qualidade maior (Figura 3). Logo, quanto melhor a frequência do sinal, menor o seu alcance: o ganho fica na qualidade do sinal.<figure class="image image_resized" style="width:69.28%;"><img src="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/inf3_fb2de97c62/inf3_fb2de97c62.png" alt="inf3.png" srcset="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/thumbnail_inf3_fb2de97c62/thumbnail_inf3_fb2de97c62.png 245w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/small_inf3_fb2de97c62/small_inf3_fb2de97c62.png 500w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/medium_inf3_fb2de97c62/medium_inf3_fb2de97c62.png 750w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/large_inf3_fb2de97c62/large_inf3_fb2de97c62.png 1000w," sizes="100vw"></figure>Figura 3. Dinâmica da amplitude nas frequências de&nbsp; 2,4GHz e de 5 GHz .&nbsp;&nbsp;Como isso influencia na tecnologia que está por vir?&nbsp;1. Low Earth Orbit (LEO): São satélites de baixa órbita, que possibilitam a integração de internet em lugares inóspitos, como alto mar e em viagens aéreas (Figura 4). Uma vez que ao aumentar a distância, perde-se em qualidade, os satélites LEO não substituem as torres de comunicação. Além disso, por questões físicas, esses satélites não são estacionários, ou seja, não ficam estáticos em um mesmo ponto. Dessa forma, para que os usuários não tenham que aguardar os próximos satélites disponíveis na região, torna-se necessário uma grande quantidade de satélites, aumentando o custo dessa conexão. Portanto, o intuito dos satélites é, principalmente, cobrir regiões que não são passíveis de instalação de torres de comunicação.&nbsp;&nbsp;<img class="image_resized" style="width:84.51%;" src="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/inf4_7e430aa901/inf4_7e430aa901.png" alt="inf4.png" srcset="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/thumbnail_inf4_7e430aa901/thumbnail_inf4_7e430aa901.png 244w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/small_inf4_7e430aa901/small_inf4_7e430aa901.png 500w," sizes="100vw">Figura 4. Dinâmica de funcionamento do Low Earth Orbit (LEO).&nbsp;2. Small Cells:&nbsp; São pontos de acesso sem fio de pequena dimensão cuja função é receber e transmitir os dados das torres de comunicação, que funcionam em frequências mais altas (Figura 5). As small cells possuem elevada capacidade de transmissão de dados com velocidade mais elevada. Contudo, a cobertura geográfica é reduzida sendo necessário um grande número de small cells.&nbsp;&nbsp;As small cells vêm para melhorar a latência do sinal enviado pelas torres de comunicação. Aliás, os REITs estão investindo no cabeamento de fibra óptica para melhorar a latência e reduzir a interferência. Dessa forma, o investimento em small cells é de alto valor.&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:74.93%;"><img src="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/inf5_ca5fb5fcd0/inf5_ca5fb5fcd0.png" alt="inf5.png" srcset="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/thumbnail_inf5_ca5fb5fcd0/thumbnail_inf5_ca5fb5fcd0.png 245w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/small_inf5_ca5fb5fcd0/small_inf5_ca5fb5fcd0.png 500w," sizes="100vw"></figure>Figura 5. Dinâmica de funcionamento das small cells.&nbsp;&nbsp;&nbsp;Panorama do Setor&nbsp;As torres de comunicação possuem uma série de vantagens e a maior é o fato de ser&nbsp;possível que vários inquilinos aluguem o espaço: em uma única torre existem várias operadoras. Os REITs são proprietários ou detentores do espaço (que pode ser alugado ou sob outra modalidade de contrato) e da Torre, mas toda infraestrutura da operação é de responsabilidade da operadora. A título de ilustração, estima-se que até 66% dos terrenos onde estão as torres são de propriedade de terceiros.&nbsp;Os contratos de aluguel são baseados na localização e na quantidade de equipamentos na torre, com prazo médio de arrendamento de 5 a 10 anos e com cláusulas de reajustes fixa e várias opções de renovação.&nbsp;&nbsp;Dada a facilidade no compartilhamento de torres, especialmente decorrente das barreiras regulatórias para construção em novos locais, levaram as operadoras de telefonia a venderem a maioria dos seus ativos para os REITs. Há uma escassez de torres, haja vista que não há crescimento de oferta, de forma que os REITs são verdadeiros formadores de preços nesse mercado.&nbsp;Com o lançamento do 5G e as 4 principais operadoras americanas detendo essa tecnologia, em razão da atualização de equipamentos em macrotorres existentes, houve uma disparada na demanda, o que resultou em níveis recordes de arrendamentos em 2021.&nbsp;Em termos de Market Cap, os REIT de Cell Tower são os maiores do setor imobiliário, com um Market cap superior a US$ 230 bilhões e uma participação de 17%, sendo AMT o maior REIT do mundo com market cap&nbsp;superior ao da Petrobrás. Além do domínio no setor imobiliário, esses REITs também possuem um domínio sobre o setor de telecomunicações, possuindo cerca de 75% da infraestrutura de comunicação sem fio nos EUA. O restante&nbsp; são de&nbsp;propriedade das 4 operadoras de celular dos EUA: AT&amp;T (T), Verizon (VZ), T-Mobile (TMUS) e Dish Network (DISH) que possuem na faixa de 100-150 mil torres de macro cells nos Estados Unidos.&nbsp;&nbsp;O percentual das torres que os REITs possuem nos EUA são: American Tower (35%), Crown Castle (30%), SBA (10%), Vertical Bridge (3%), Outros (22%).&nbsp;&nbsp;Apesar das atenções voltadas para os satélites (LEO), que na teoria podem fornecer velocidades semelhantes a 5G, as torres de comunicação ainda são a combinação mais econômica de cobertura e capacidade de rede.&nbsp;&nbsp;Desempenho dos REITs de Cell Tower&nbsp;O resultado de Crown Castle (CCI) se apresentou em linha com a expectativa do mercado, com a manutenção da orientação de crescimento do FFO para o ano em 5,9% e da receita em 9,5%. O REIT vê o mercado americano como de maior crescimento e de menor risco para propriedades de infraestrutura de comunicações.&nbsp;American Tower (AMT) relatou um avanço no NOI em 19%, em relação ao mesmo período do ano anterior, e tem uma perspectiva de crescimento para o ano da receita de 13,8% e AFFO 5,5%.&nbsp;SBA Communications (SBA), REIT que possui cerca de 20% das suas receitas provenientes do mercado brasileiro e 30% das suas torres estão no Brasil, verificou um avanço da receita em 13,3% e no AFFO em 16,3%, em relação ao mesmo trimestre de 2021. Esse resultado foi impulsionado, principalmente, pelos indexadores contratuais que acompanham a inflação (no Brasil o acumulado do ano está sistematicamente acima dos 10%).&nbsp;Além dos reajustes de aluguéis, os REITs de infraestrutura estão direcionando energias para o crescimento externo: no final de 2020, American Tower fechou acordo de US$ 3,5 bilhões para adquirir a InSite Wireless, que possui 3 mil sítios comunicação nos EUA e Canadá. Já no mês de janeiro de 2021, a companhia fechou acordo de US$ 9,4 bilhões para adquirir a Telxius Tower, que possui 31 mil sítios na Europa e América do Sul. Os outros 3 REITs (Crown Castle, SBA e Uniti) também prosseguiram com suas atividades de expansão e se consolidam com aquisições menores.&nbsp;&nbsp;DividendosO dividend yield do setor está na faixa de 2,5%, abaixo da média de setores dos REITs, que está pouco acima de 3%. Contudo, são líderes em crescimento de dividendos ao longo da sua existência, nos últimos 5 anos a média de crescimento foi de cerca de 8% anual, além de não terem sido afetados pelos cortes de dividendos durante a pandemia.&nbsp;Já o dividend payout está na faixa de 50%, que, apesar de baixo do ponto de vista do dividendo recebido, permite que a metade do seu fluxo de caixa possa ser direcionado para crescimento externo, além do crescimento de dividendos adicionais.&nbsp;&nbsp;Conclusão&nbsp;O setor de infraestrutura tem apresentando um crescimento robusto, especialmente impulsionado pela tecnologia 5G. Apesar do receio da concorrência dos satélites de baixa órbita (LEO), o funcionamento de cada tecnologia é diferente, razão pela qual podem ser vistos mais como complementares do que concorrentes.&nbsp;O crescimento dos REITs de infraestrutura vem sendo garantido tanto pelos reajustes, quanto pela demanda crescente e pelas políticas de aquisições. Apesar do baixo Yield, os dividendos são crescentes e o payout, em torno de 50%, sustenta o crescimento contínuo dos dividendos.&nbsp;

Esse setor refere-se às torres de comunicação, tanto de celular quanto de rádio. Inicialmente, é importante explanar  sobre o funcionamento desse serviço de forma a entendermos as perspectivas para o futuro do setor de infraestrutura, pois compreender, minimamente, as implicações físicas do sistema de telecomunicações é essencial para criarmos a tese correta ao se optar por investir nesse setor. 

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Infraestrutura

SETOR DE MALL&nbsp;O setor de Mall é um dos subsetores do varejo, que também é composto por shopping center e pelo varejo autônomo (também conhecido como varejo net-lease). Mall é um edifício ou grupo de edifícios de uma variedade de lojas e, normalmente, são espaços fechados e climatizados, diferente dos shopping centers que são espaços abertos não climatizados.<figure class="image image_resized" style="width:73.26%;"><img src="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/mal1_16b5ea8feb/mal1_16b5ea8feb.png" alt="mal1.png" srcset="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/thumbnail_mal1_16b5ea8feb/thumbnail_mal1_16b5ea8feb.png 245w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/small_mal1_16b5ea8feb/small_mal1_16b5ea8feb.png 500w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/medium_mal1_16b5ea8feb/medium_mal1_16b5ea8feb.png 750w," sizes="100vw"></figure>Figura 1. Exemplo de shopping Center (esquerda) e de Mall (direita).&nbsp;Como o setor de varejo, o setor de Mall foi especialmente atingido pela pandemia e pelos constantes lockdows.&nbsp; Apesar da recuperação demonstrada desde a flexibilização das restrições, ainda pode ser duramente atingido por uma recessão persistente, cuja magnitude do impacto será tanto maior quanto menor for o nível do Mall. Explico: os Malls de nível superior não oscilam no mesmo nível dos Malls de nível inferior, porque, quanto maior a renda, menor a sensibilidade do consumidor às dinâmicas de mercado.&nbsp;&nbsp;Segundo dados do Placer.ai<a href="#_ftn1">[1]</a>, a comparação de visitantes/mês de janeiro de 2022 a julho de 2022, com os mesmos períodos de 2019, ressalta o sucesso relativo do setor. O relatório aponta queda na circulação de pessoas de apenas 3,5% nos Malls (Indoor&nbsp;Malls), em comparação a julho de 2019. Esse fraco declínio indica que a recuperação que muitos Malls de 1° linha têm desfrutado (sua recuperação foi de 5% comparado aos níveis pré-pandêmicos) pode continuar e até acelerar com férias se aproximando, num cenário de menos restrições que em 2020 e 2021. Em contrapartida, o tráfego nos shoppings de nível menor apresenta uma queda superior a 10%, quando analisamos o mesmo período. Certamente, a inflação persistentemente elevada constitui um alto encargo pago pelas pessoas de renda baixa e média.&nbsp;&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:70.14%;"><img src="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/mal2_6e5fb64ffb/mal2_6e5fb64ffb.png" alt="mal2.png" srcset="https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/thumbnail_mal2_6e5fb64ffb/thumbnail_mal2_6e5fb64ffb.png 245w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/small_mal2_6e5fb64ffb/small_mal2_6e5fb64ffb.png 500w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/medium_mal2_6e5fb64ffb/medium_mal2_6e5fb64ffb.png 750w,https://storage.googleapis.com/evocative-ethos.appspot.com/upload/large_mal2_6e5fb64ffb/large_mal2_6e5fb64ffb.png 1000w," sizes="100vw"></figure>Gráfico 1. Variação percentual do quantitativo de visitantes/mês nos Malls - Dados do ano sobre 3 anos de comparação.&nbsp; Fonte: Placer.ai.&nbsp;Portanto, o segmento de renda dos clientes é fator direto de determinação da exposição desse subsetor às variáveis macroeconômicas.&nbsp;No entanto, o estímulo de gastos a partir de 2021 associado à&nbsp; recuperação do tráfego nos Malls sugerem que os hábitos de compras dos consumidores podem estar voltando aos níveis pré-pandemia, com aberturas superando os fechamentos pela primeira vez desde 2014, de acordo com dados do Coresight Reaseach<a href="#_ftn2">[2]</a>.&nbsp;&nbsp;Fundamentos do SetorA tabela abaixo resume algumas das características principais dos REITs de Malls.<figure class="table"><table><tbody><tr><td style="border:1.0pt solid black;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:182.0pt;">Média de Contrato</td><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:none;border-right-style:solid;border-top-style:solid;border-width:1.0pt;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:68.0pt;">5 - 10 anos</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:182.0pt;">Despesas da Propriedade</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:68.0pt;">REIT</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:182.0pt;">Margem líquida</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:68.0pt;">65%</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:182.0pt;">Capital Investido</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:68.0pt;">Alto</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:182.0pt;">Risco Contratual</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:68.0pt;">Alto</td></tr><tr><td style="border-bottom-style:solid;border-color:black;border-left-style:solid;border-right-style:solid;border-top-style:none;border-width:1.0pt;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:182.0pt;">Crescimento Externo</td><td style="border-bottom:1.0pt solid black;border-left-style:none;border-right:1.0pt solid black;border-top-style:none;height:16.5pt;padding:0cm 5.4pt;vertical-align:bottom;width:68.0pt;">Baixo</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;A média contratual dos REITs de Mall está entre 5 e 10 anos, mais curtos que os REITs de Varejo Autônomo e também dos Shopping Center.&nbsp;As despesas de propriedades são de incumbência do REIT, de forma que a Margem Líquida reduz substancialmente, girando em torno de 65%. O modelo de propriedade dos Malls demanda alto capital investido, especificamente devido à sua estrutura física (espaço fechado, climatizado).&nbsp;Quanto aos riscos do contrato, o fato dos contratos possuírem prazos menores, associados à grande parcela de pequenos inquilinos de varejos e à grande exposição ao e-commerce, elevam substancialmente os riscos assumidos pelos REITs de Mall.&nbsp;O crescimento externo, dado pelas políticas de investimento (aquisições e desenvolvimento de projetos), é baixo para esses REITs, em razão do prazo mais lento de implementação, construção e desenvolvimento do empreendimento.&nbsp;&nbsp;Dinâmicas do SetorO setor de Mall é altamente concentrado, com apenas 6 REITs possuindo a maioria dos Malls nos EUA. Desses 6, Simon Property responde por 86%. Tal concentração terá novo impulso, pois o REIT Seritage Growth, que possui 162 propriedades (residenciais e de uso misto), anunciou em julho de 2022 a aprovação de plano para encerrar sua atividade como REIT, principalmente por questões fiscais, e converter a empresa em uma Corporação C (C-Corp)<a href="#_ftn3">[3]</a>.&nbsp;A despeito da alta concentração de mercado, os REITs do setor tiveram bom desempenho com resultados do 2° trimestre de 2022 bastante sólidos.&nbsp;<ul><li>Simon Property Group (SPG): os resultados do trimestre levaram o REIT a elevar a orientação de FFO em 0,5% para o ano&nbsp;inteiro, bem como aumentar os dividendos em 2,9%, em relação ao trimestre anterior. Relatou, ainda, uma melhoria nas taxas de ocupação que passou de 91,8%, no 2° trimestre de 2021, para 93,9%, no 2° trimestre de 2022.</li><li>Tanger Factory Outlets (SKT): também tiveram resultados bastantes satisfatórios de maneira que aumentou a orientação de NOI e FFO em 0,6% para 2022. Entretanto, os resultados ainda se encontram em patamares inferiores aos verificados em 2019.</li><li>Macerich Company (MAC): Assim como seus pares de Mall, também aumentou sua orientação para 2022, mas seus resultados ainda estão bastante aquém dos obtidos em 2019.</li><li>Pennsylvania REIT (PEI): REIT de Mall de nível inferior com uma dívida substancial, elevou o ritmo de venda dos seus ativos, apesar de não ter impressionado os investidores. Por outro lado, relatou tendências de melhoria das taxas de ocupação e spreads&nbsp;de aluguel.</li><li>CBL Properties (CBL): REIT de Mall de nível inferior, relatou resultados satisfatórios nesse 2° trimestre de 2022, com um aumento de 2,5% na taxa de ocupação ano a ano. Contudo, os spreads de renovação&nbsp;caíram mais de 11,2%, colocando as taxas de aluguel sob pressão.&nbsp;</li><li>&nbsp;</li></ul>Como já pontuamos anteriormente, o nível das propriedades (superior ou inferior) tem um papel importante no desempenho desses REITs, assim como o nível de exposição ao cenário macroeconômico. Todavia, uma boa notícia para os REITs de Mall é que, em todos os tipos de propriedades, foram relatadas que as vendas por m2 neste 2° trimestre de 2022 estavam novamente acima dos níveis pré-pandemia.&nbsp;&nbsp;Quanto aos dividendos, SKT, CBL e PEI suspenderam seus dividendos em 2020 em decorrência da pandemia, enquanto SPG e MAC os reduziram. Para Malls de nível superior, a maré parece ter mudado, visto que SPG aumentou seus dividendos 6 vezes nos últimos 18 meses.&nbsp;&nbsp;ConclusãoO setor de Mall apresenta risco considerável. Esses centros comerciais foram especialmente atingidos pela pandemia em 2020. Embora o setor ainda não tenha retornado aos resultados pré-epidêmicos, as taxas de ocupação de Malls de alto padrão, bem como o tráfego de pedestres, retornaram aos níveis de 2019, já em meados de 2022. Em razão da sensibilidade maior à inflação e à recessão que as pessoas de classe de renda baixa e média possuem, os Malls de nível inferior apresentam riscos maiores que os de alto padrão.&nbsp; &nbsp;<hr><a href="#_ftnref1">[1]</a> https://www.placer.ai/blog/placer-ai-mall-indexes-july-2022-update/<a href="#_ftnref2">[2]</a>https://www.costar.com/article/1177224607/foot-traffic-statistics-suggest-malls-are-stabilizing<a href="#_ftnref3">[3]</a> Uma C-Corp é uma empresa que possui identidade legal e tributária independente dos seus donos ou gestores. Portanto, a Corporação é tributada separadamente de seus proprietários.&nbsp;

Mall é um edifício ou grupo de edifícios de uma variedade de lojas, normalmente um espaço fechado, climatizado.   

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Mall

<figure class="image image_resized" style="width:89.71%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_c8c6485a44.png"></figure>&nbsp;A clientela desses espaços é diversificada, abrangendo pessoas que querem guardar pertences pessoais até profissionais que necessitam armazenar seu material de trabalho, especialmente os profissionais autônomos.&nbsp;&nbsp;A partir da Crise do Subprime, também conhecida por “bolha imobiliária americana”, originada nos EUA em 2008, a demanda por armazenamento foi impulsionada devido à necessidade de as pessoas, que perderam suas casas, conseguirem armazenar seus itens. O setor vem mostrando um crescimento enorme: os gastos com construção de self-storage saíram de cerca de 500 milhões em 2013 para US$ 5 bilhões em 2018, permanecendo nessa faixa a partir daí (Gráfico 1).&nbsp;&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:84.01%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_3b6f8665ee.png"></figure>Gráfico 1. Volume financeiro investido na construção de espaços de self-storage. Os números não são ajustados pela inflação. Fonte: Dados compilados pela The SpareFoot Storage Beat.&nbsp;Em 2020, temos o evento da pandemia da Covid-19 que afetou esse setor: embora os locais tenham sido considerados essenciais permanecendo abertos, a demanda caiu substancialmente quando os americanos se viram obrigados a permanecerem em casa. A fim de estimular a demanda, os REITs utilizaram o melhor impulso de demanda disponível: preço. Os aluguéis foram reduzidos.&nbsp;&nbsp;A pausa na demanda se mostrou temporária. A medida que o mundo reabriu e os bloqueios mais rigorosos foram suspensos, ainda em 2020, a demanda por auto-armazenamento disparou (Gráfico 2), em parte, devido ao desejo das pessoas montarem escritórios ou academias em casas (o que fez surgir a necessidade de desocupar espaços dentro das residências). Até mesmo no inverno de 2020, época em que há redução na mobilidade da população, a demanda permaneceu forte. A taxa de ocupação voltou a crescer no 2° trimestre de 2020, acompanhada do avanço nos preços dos aluguéis.&nbsp;&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:84.43%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_9e7501f91e.png"></figure>Gráfico 2. Ocupação média e taxa de reajustes nos contratos dos self-storage. Fonte Yardi Matrix National Self Storage&nbsp;Monthly report.&nbsp;Superada a pandemia, outro problema que voltou a afetar os EUA foi a escalada na inflação. Para o setor de self-storage,especificamente, a mão de obra vem se tornando cara e esse custo representa cerca de 30% das despesas operacionais desses REITs. Apesar do incremento nos valores dos aluguéis compensarem parte da inflação, a volatilidade dos preços dos materiais reduz a viabilidade de projetos de desenvolvimento, afetando o crescimento externo dos REITs.&nbsp;Atualmente, existem cerca de 50 mil instalações de self-storage nos EUA, sendo a proximidade das residências (entre 5 e 8 km) fator preponderante para análise do portfólio, porque esse é o fator mais importante para uma pessoa física na escolha de um self-storage. Segundo levantamento do SpareFoot Storage Beat<a href="#_ftn1">[1]</a>, 1 em cada 10 residências alugam espaços de armazenamento, sendo 70% dos clientes residenciais e os outros 30% divididos entre empresas, estudantes e militares.&nbsp;Public Storage (PSA), CubeSmart (CUBE) e Extra Space (EXR) operam em portfólios de aluguel em mercados primários, enquanto Life Storage (LSI), National Storage (NSA) e Global Self Storage (SELF) operam em mercados secundários ou terciários<a href="#_ftn2">[2]</a>. A grande diferença na presença geográfica são os aluguéis, mais altos em mercados primários.&nbsp;Características operacionais&nbsp;&nbsp;Os contratos de aluguéis são de curto prazo e garantidos pelos próprios bens armazenados: aluguéis não pagos resultam na reintegração de posse e leilão das mercadorias. Dessa forma, o risco para os REITs é baixo.&nbsp;&nbsp;Esse baixo custo dos REITs de self-storage permitiu que uma projeção significativa do desempenho sobre a média do mercado de REITs na última década (Gráfico 3).&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:85.27%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_9e5b222af9.png"></figure>Gráfico 3. Retorno total em 6 anos, dos 5 maiores REITs do setor: NSA(roxo), PSA (laranja), CUBE (azul), LSI (verde), EXR (lilás) e o maior ETF de REITs, VNQ (marrom). Fonte: YCharts.A eficiência operacional desses REITs é alta, refletindo em uma das maiores margens NOI<a href="#_ftn3">[3]</a> do mercado de Real Estate, cerca de 70%. Isso é decorrente, principalmente, dos baixos investimentos para manutenção das instalações. Tanto é que as maiores despesas operacionais são referentes aos impostos, taxas locais e a mão de obra, que somam 75% (Gráfico 4).&nbsp;&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:81.47%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_a465a24713.png"></figure>Gráfico 4. Despesas operacionais dos REITs de self-storage.&nbsp;&nbsp;Perspectivas do Setor&nbsp;Os resultados mais impressionantes vieram desse setor. CubeSmart aumentou sua orientação de FFO<a href="#_ftn4">[4]</a> e NOI para o ano inteiro, impulsionado pelos aumentos de aluguel em Nova York. Para o FFO, o REIT projeta um crescimento de 18% para 2022, que representa um aumento de 450 pontos base. Extra Space também elevou sua orientação de FFO de 2022 para 21,6%, avanço de 330 pontos base, em relação a orientação anterior, e NOI para 20%, avanço de 350 pontos base. Public Storage, gigante do setor, elevou a perspectiva de crescimento do FFO para 18,7%, cerca de 120 pontos base superior à perspectiva anterior.&nbsp;&nbsp;Em meio ao arrefecimento do mercado imobiliário, no tocante às vendas de casas e volumes de negócios, as expectativas de moderação da atividade foram antecipadas. Contudo, os resultados do 2° trimestre de 2022 fizeram com que as orientações fossem revisadas para cima, principalmente devido ao crescimento dos aluguéis (sobretudo nos mercados primários), níveis historicamente altos de ocupação e crescimento externo crescente através de aquisições e desenvolvimento.&nbsp;&nbsp;De fato, as atividades de aquisição têm crescido sobremaneira: só em 2021, os REITs adquiriram mais de US$ 13 bilhões em ativos. Só Public Storage fez duas aquisições que somam US$ 3,3 bilhões: aquisição de US$ 1,8 bilhão da ezStorage (portfólio de 48 propriedades na região de Washington DC) e US$ 1,5 bilhão da All Storage (56 propriedades em Dallas). Em 2022, Cube Smart concluiu uma aquisição de US$ 1,7 bilhão da Storage West, proprietária de 59 propriedades no sul da Califórnia, Phoenix, Las Vegas e Houston.&nbsp;Dividendos&nbsp;Nenhum dos REITs do setor cortaram seus dividendos com a onda da Covid-19 e consequente lockdown. Aliás, foi o único setor imune a esses cortes. O Dividend Yield médio é de 3,1%, praticamente o mesmo da média do mercado de Real Estate. Já o Dividend Payout está em 60%, isto é, a cada US$ 100,00 de fluxo de caixa, US$ 60,00 é distribuído como dividendos. Esse patamar relativamente baixo de payout&nbsp;permite que o REIT faça caixa para alimentar sua estratégia de crescimento externo.&nbsp;&nbsp;Conclusão&nbsp;Os REITs de self-storage têm passado imunes pelos desafios econômicos experimentados pelo mercado americano nos últimos 3 anos. Com características de contratos curtos e aluguéis garantidos pelos próprios bens armazenados, margem operacional alta, além da demanda crescente por auto armazenamento, os REITs têm experimentado aumentos de aluguéis e um crescente nível de aquisições. Isso se reverte em crescimento interno e externo, visto nos resultados expressivos que os REITs demonstraram no 2° trimestre de 2022. &nbsp;<hr><a href="#_ftnref1">[1]</a> Disponível em: https://www.sparefoot.com/self-storage/news/1432-self-storage-industry-statistics/<a href="#_ftnref2">[2]</a> Mercado primário refere-se a cidades mais densamente povoadas, enquanto o mercado secundário diz respeito a cidades próximas a esses grandes centros. Ex: Nova York é um mercado primário e Nova Jersey um mercado secundário.<a href="#_ftnref3">[3]</a>&nbsp;NOI (Net Operating Income) é o resultado operacional obtido pela diferença entre receita e despesa operacional.&nbsp;<a href="#_ftnref4">[4]</a>&nbsp;FFO (Funds From Operation.) é uma medida do fluxo de caixa operacional do REIT.&nbsp;

Self-storage é um serviço que permite às pessoas armazenar seus pertences em um espaço mediante o pagamento de aluguel. Os REITs de self-storage possuem e gerenciam instalações de armazenamento, que podem ser de diferentes modelos, dos pequenos aos mais elaborados, que permitem o acesso com automóvel. 

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Self-Storage

Setor de casas é composto por 4 REITs totalizando $38 bi em market cap.

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Residencial Casas

<span style="background-color:rgb(255,255,255);color:rgb(0,0,0);font-family:-apple-system, BlinkMacSystemFont, Roboto, Arial, &quot;Segoe UI&quot;, sans-serif, &quot;Apple Color Emoji&quot;, &quot;Segoe UI Emoji&quot;, &quot;Segoe UI Symbol&quot;;">Os REITs de casas manufaturadas – um dos setores imobiliários mais “resistentes à recessão”, dado seu perfil de demanda anticíclico, principalmente por trabalharem com Casas manufaturas, campos de trailers e marinas, sendo os dois primeiros com valores de aluguéis mais baixos e com grande perspectiva de crescimento interno.&nbsp;

REITs MH listados nos EUA, que respondem por aproximadamente US$ 35 bilhões em valor de mercado são : Equity LifeStyle ( NYSE: ELS ), Sun Communities ( NYSE: SUI ), UMH Properties ( UMH ).

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Residencial- Casas Manufaturadas

São REITs em que não existe uma preponderância da sua fonte de receita, em resumo, nenhum setor da sua carteira ocupa mais de 50% da sua receita.

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Diversificado

ETF: qual cesta de REITs é boa para minha carteira?&nbsp;&nbsp;&nbsp;VNQ –&nbsp;Vanguard Real Estate Index Fund ETF (NYSEARCA: VNQ)É o maior&nbsp; ETF e altamente diversificado, oferecendo aos investidores exposição a 168 participações em vários setores de REITs.&nbsp;VNQ busca acompanhar o desempenho do índice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50. Possui US$&nbsp;33 bilhões em&nbsp;AUM<a href="#_ftn1">[1]</a> (Assets Under Management) e taxa de gestão de 0,12%. Esse ETF faz o pagamento de dividendos trimestrais.&nbsp;O fundo faz a ponderação de suas posições conforme valor de mercado.<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_aa33b0ab65.png"></figure>Gráfico 1. Histórico de pagamento de dividendos de VNQ.&nbsp;As maiores posições de VNQ são:<ol><li style="text-align:justify;">Vanguard Real Estate II Index Fund Institutional Plus Shares (11.69%)</li><li style="text-align:justify;">American Tower Corp (NYSE: AMT) (7.33%)</li><li style="text-align:justify;">Prologis Inc (NYSE: PLD) (6.86%)</li><li style="text-align:justify;">Crown Castle International (NYSE: CCI) (4.67%)</li><li style="text-align:justify;">Equinix Inc (NASDAQ: EQIX) (3.82%)</li><li style="text-align:justify;">Public Storage (NYSE: PSA) (3.07%)</li><li style="text-align:justify;">Realty Income (NYSE: O) (2.61%)</li><li style="text-align:justify;">Welltower (NYSE: WELL) (2.22%)</li><li style="text-align:justify;">SBA Communication Corp (NASDAQ: SBAC) (2.18%)</li><li style="text-align:justify;">Digital Realty (NYSE: DLR) (2.14%)</li></ol>Como pode se observar entre os 9 maiores REITs do ETF, 5 são de tecnologia. Com isso, o investidor mais focado em REITs clássicos, i. e. tijolo e argamassa, deve ter um pouco mais de cautela ao se expor em VNQ, que, hoje, possui uma correlação maior com S&amp;P500 do que 5 anos atrás.&nbsp;&nbsp;&nbsp;2.&nbsp;SCHH – Charles Schwab US REIT ETF (NYSEARCA: SCHH)SCHH é o segundo maior ETF com $5,8 bi em ativos sob gestão e se posiciona como REIT de equity, excluindo REITs de hipotecas ou aqueles envolvidos em financiamento imobiliário e REITs híbridos. O índice seleciona seus constituintes com base em capitalização de mercado e liquidez. Primeiro, o peso de nenhum REIT pode exceder 10% e, segundo, o peso agregado de todos os REITs com peso acima de 4,5% não pode exceder 22,5%. O ETF é ponderado pelo valor de mercado e passa por uma revisão trimestral.<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_8d03c009c3.png"></figure>Figura 1. Comparativo entre VNQ e SCHH. Fonte: Etf.com&nbsp;Na Figura 1, podemos observar que SCHH possui uma taxa menor e uma quantidade menor de&nbsp; REITs, pois exclui os REITs híbridos.<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_563abb57b8.png"></figure>Gráfico 2. Comparativo da cotação de VNQ (roxo) e de SCHH (laranja). Fonte: YCharts.&nbsp;&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_e0624ebf49.png"></figure>Gráfico 3. Comparativo do Dividend yield de VNQ (roxo) e de SCHH (laranja). Fonte: YCharts.No comparativo, verifica-se que VNQ oferece um yield&nbsp;mais elevado e um retorno um pouco superior ao de SCHH (Gráfico 3).&nbsp;&nbsp;3.&nbsp;XLRE&nbsp; –&nbsp;Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSEARCA: XLRE)O Standard and Poor’s 500 (S&amp;P 500) é um índice do mercado de ações que reúne as 500 maiores empresas do mundo listadas e domiciliadas nas principais Bolsas de Valores dos Estados Unidos, a NYSE e a Nasdaq. O objetivo é representar as empresas líderes, mais importantes para o mercado.&nbsp;O XLRE busca acompanhar o&nbsp; índice ponderado por capitalização de mercado de REITs, excluindo REITs de hipotecas, do S&amp;P 500.&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_4f3ea399a1.png"></figure>Figura 2. Comparativo entre VNQ e XLRE. Fonte: Etf.com&nbsp;&nbsp;&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_9ef837769d.png"></figure>Gráfico 4. Comparativo de 5 anos da cotação de VNQ (roxo) e de XLRE (laranja). Fonte: YCharts.&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_c3c63e4504.png"></figure>Gráfico 5. Comparativo de 5 anos do dividend yield de VNQ (roxo) e de XLRE (laranja). Fonte: YCharts.&nbsp;Consideramos que XLRE, por se posicionar nos 33 REITs que fazem parte do S&amp;P500, acaba sendo mais concentrado em comparação ao VNQ. Porém, a proteção dos maiores REITs acaba trazendo uma melhor rentabilidade e estabilidade no dividend yield ao longo do tempo. Lembramos ao investidor que XLRE tem uma composição de 37% em REIT de tecnologia (data center e Infraestrutura).&nbsp;&nbsp;&nbsp;4.&nbsp;FREL – Fidelity MSCI Real Estate Index ETF&nbsp; (NYSEARCA: FREL)FREL busca acompanhar o índice MSCI USA IMI Real Estate 25/25. Este ETF é mais amplo que o VNQ. FREL possui 170 REITs na carteira e uma taxa de gestão de 0,84%, bem superior à cobrada pelo VNQ.&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_4dbe8134cd.png"></figure>Figura 3. Comparativo entre VNQ e FREL. Fonte: Etf.com&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_c80a42af1d.png"></figure>Gráfico 6. Comparativo de 5 anos da cotação de VNQ (roxo) e de FREL (laranja). Fonte: YCharts.&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_7b90b7a952.png"></figure>Gráfico 7. Comparativo de 5 anos de yield de VNQ(roxo) e de FREL(laranja). Fonte: YCharts.&nbsp;Por seguir um índice muito similar ao de VNQ desde 2018, observamos que o retorno de FREL é quase idêntico e o dividend yield com muita&nbsp; proximidade. Não vemos um diferencial em FREL que possa substituir VNQ na carteira, pois sua liquidez é menor e a taxa de gestão bem superior ao VNQ, que se sagra vencedor nesse duelo.&nbsp;<h1 style="text-align:justify;">&nbsp;</h1><h1 style="text-align:justify;">5.&nbsp; REM&nbsp;– iShares Mortgage Real Estate (ETF BATS: REM)</h1>REM busca acompanhar exclusivamente os REITs de hipotecas seguindo o índice FTSE NAREIT All mortgage Capped Index.<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_e55de0da39.png"></figure>Figura 4. Comparativo entre VNQ e REM. Fonte: Etf.com&nbsp;Os REITs de hipotecas parecem ser muito atrativos para os investidores iniciantes em virtude dos seus altos dividend yield. Porém, são muito sensíveis ao aumento de taxa de juros,&nbsp;porque ganham dinheiro com o spread entre as taxas de longo e curto prazo, spread está diminuindo ultimamente<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_32dfe6fd46.png"></figure>Gráfico 8. Comparativo de Dividend yield de VNQ (laranja) e de REM (roxo). Fonte: YCharts.&nbsp;No caso de REM, destacamos que o investidor deve se preocupar não somente com o retorno dos seus dividendos, mas também com a segurança do seu patrimônio aportado.<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_220caf0710.png"></figure>Gráfico 9. Comparativo da cotação nos últimos 12 anos de VNQ (laranja) e de REM (roxo). Fonte: YCharts.Assim, mesmo com o dividend yield elevado de REM, consideramos outras classes de ações, como as preferenciais, mais atrativas para o investidor de dividendos, pois temos maior segurança nos dividendos pagos.&nbsp;&nbsp;6.&nbsp;PFFR – InfraCap REIT Preferred ETF (NYSEARCA: PFFR)As ações preferenciais americanas oferecem pagamentos consistentes e regulares na forma de dividendos, que se assemelham a pagamentos de juros de títulos. Assim como os títulos, as ações preferenciais são emitidas com um valor nominal definido. As ações ordinárias e preferenciais dão aos titulares a propriedade de uma empresa, mas as ações preferenciais oferecem pagamentos de dividendos mais regulares e programados, o que pode ser atraente para alguns investidores. Por outro lado, podem não fornecer os mesmos direitos de voto ou tanto potencial de crescimento de valor ao longo do tempo, sendo que o seu valor e dividend yield possuem uma correlação alta com as taxas de juros. Para uma empresa, a emissão de ações preferenciais pode ser mais atrativa, por não possuir uma data de vencimento e a possibilidade de ser resgatada a qualquer tempo.PFFR busca compor o seu portfólio com ações preferenciais de REITs norte americanos e faz pagamento de dividendos mensais.&nbsp;&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_f78104991d.png"></figure>Figura 5. Visão geral de PFFR. Fonte: Etf.com&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_02e178f357.png"></figure>Gráfico 10. PFFR: Dividendo(azul), Dividend Yield (laranja) cotação (roxo). Fonte: YCharts.&nbsp;Como observado no Gráfico 10, os dividendos são fixos. Porém,&nbsp; o dividend yield de PFFR é elevado, em virtude do recuo forte da cotação, pois, com aumento de taxas de juros, o mercado passa a exigir um yield&nbsp;maior graças à queda no preço. Esse ETF pode se constituir em uma excelente opção para o investidor que busca yield&nbsp;mais elevado, visto que, em momentos de elevação das taxas de juros,&nbsp; o retorno vem dos dividendos e, nos momentos de recuo, a cotação aumenta.&nbsp;&nbsp;7.&nbsp;SRET – Global X SuperDividend REIT ETF (NASDAQ: SRET)SRET é etf de superdividendos, que busca compor o seu portfólio com REITs globais de dividend yield elevado, por meio da seleção dos 60 REITs com maior dividend yield e filtragem dos 30 REITs com menor volatilidade. O balanceamento é trimestral e os pagamentos de dividendos mensais.&nbsp;&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_14de8f3b1f.png"></figure>Gráfico 11. SRET: cotação (roxo), dividend yield (laranja) e dividendo (azul). Fonte: YCharts.&nbsp;No Gráfico 11, podemos observar que o dividend yield elevado não é segurança no pagamento dos valores, com isso o yield se mantém elevado graças à cotação em deprimida.&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_a81c291c22.png"></figure>Gráfico 11. SRET: 5 anos de cotação (roxo) vs. retorno total (laranja). Fonte: YCharts.&nbsp;Dividend yield&nbsp;não é sinônimo de retorno para o investidor e no Gráfico 11 fica claro que, mesmo com o retorno alto de dividendos, a queda na cotação não compensa os dividendos recebidos.&nbsp;&nbsp;8.&nbsp;KBWY – Invesco KBW Premium Yield Equity REIT ETF (NASDAQ: KBWY)KBWY investe em REITs de smallcap&nbsp;com dividend yield elevado. O ETF segue o índice KBW Nasdaq Premium Yield Equity REIT.<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_d1b5a56310.png"></figure>Figura 6. As 10 maiores posições de KBWY. Fonte: Etf.com&nbsp;&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_45d9235b0c.png"></figure>Gráfico 12. Dividend yield de KBWY. Fonte: YCharts.&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_92f1de4a5a.png"></figure>Gráfico 13. KBWY em 5 anos: Cotação (roxo), retorno total (laranja). Fonte: YCharts.&nbsp;&nbsp;Entre os ETFs de alto dividendo, consideramos o KBWY o mais arriscado devido à alta concentração em REITs smallcaps,&nbsp;que não possuem a mesma segurança das largecaps,&nbsp;nos valores pagos.&nbsp; &nbsp;<hr><a href="#_ftnref1">[1]</a> AUM (Assets Under Management) – Valor total de mercado atualmente investido no ETF.

ETF é a sigla para Exchange Traded Funds, que é um fundo de investimento negociado em bolsa, como uma ação. É composto por uma cesta de ativos financeiros, administrados por uma gestora especializada. 

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REITs especializados são trabalham com portfólio que não se enquadra em nenhum dos setores listados, temos aqui especializados em outdoors, fazendas e outros segmentos próprios. 

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Especializado

Timberland é um setor especifico com 4 REITs listados, sendo que o gigante Weyerhaeuser ( WY ), Rayonier ( RYN ), PotlatchDeltic ( PCH ) e CatchMark Timber ( CTT ).

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Florestal

REITs DO SETOR DE HOTEL<figure class="image image_resized" style="width:95.2%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/1_d389fcdf09.png" alt="1.png" srcset="https://storagereits.s3.amazonaws.com/thumbnail_1_d389fcdf09.png 245w,https://storagereits.s3.amazonaws.com/small_1_d389fcdf09.png 500w,https://storagereits.s3.amazonaws.com/medium_1_d389fcdf09.png 750w,https://storagereits.s3.amazonaws.com/large_1_d389fcdf09.png 1000w," sizes="100vw"></figure>REITs de hotéis são aqueles que adquirem e constroem imóveis que serão alugados para grandes redes de hotéis. Suas propriedades são, geralmente, de classe A e B e estão presentes no segmento de resorts, de cassinos, de city centers, de centros de convenções e de aeroportos.Fundamentos do SetorHotel é uma propriedade de custo alto e, por conseguinte, o setor de hotéis é de capital intensivo, o que significa alta barreira de entrada e menor competição.&nbsp;As grandes redes hoteleiras conhecidas, como Marriot e Hilton, normalmente, não são donas dos imóveis, mas operadoras. Isto é, gerencia o hotel para os proprietários. Esses operadores são normalmente C-corporations e trabalham com margens altas e alavancagem baixa.&nbsp;Por outro lado, os REITs hoteleiros operam sob outro modelo de ativos, com margens consideravelmente baixas: em condições normais, seu NOI está na faixa de 10 a 20% apenas. Adicionalmente, tem os maiores custos fixos e o menor EBITDA entre os setores. Devido a isso, os REITs de hotel assumem alta alavancagem.&nbsp;Historicamente, esses REITs contam com bom rendimento de dividendos, a despeito de contarem com taxas de crescimento menores que as operadoras de hotéis C-corp.&nbsp;Outra especificidade é que possuem o modelo de contrato com menor prazo dentro todos os setores, dado que trabalham com diárias. É um setor altamente cíclico e com grande exposição ao cenário econômico.&nbsp;&nbsp;Desafios e perspectivas do Setor&nbsp;Os últimos anos foram de pleno crescimento do setor, atingindo o auge em 2019, com recorde de receita e ocupação, muito em razão do ótimo momento da economia americana à época, como 100 meses consecutivos de crescimento de empregos.&nbsp;Com projetos de desenvolvimento crescendo acima da tendência, durante 2014-2019, o setor atraiu investidores que buscavam altos dividendos.&nbsp;Entretanto, em 2020, sobreveio a pandemia da Covid-19, com seu pico no mês de abril. A taxa de ocupação, no 2° trimestre de 2020, chegou a 20%, mas atingiu 45% no final do verão (agosto). A receita por quarto disponível (RevPar) caiu 90% em meados de 2020. Diante do desempenho pífio, todos os REITs de hotel cortaram os dividendos.Por outro lado, podemos apontar um ponto positivo decorrente da pandemia, que foi o desaquecimento do pipeline&nbsp;de desenvolvimento após quase uma década de crescimento (Gráfico 1). Apesar de verificarmos uma leve recuperação em 2022, o nível ainda está bem distante do observado entre 2016 e 2019.&nbsp; Portanto, o crescimento restrito da oferta com uma demanda ascendente após a recuperação da pandemia, o RevPar tenderá a subir.&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:92.87%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/2_d28260faf3.png" alt="2.png" srcset="https://storagereits.s3.amazonaws.com/thumbnail_2_d28260faf3.png 245w,https://storagereits.s3.amazonaws.com/small_2_d28260faf3.png 500w," sizes="100vw"></figure>Gráfico 1. Gastos com construções de hospedagens ($ milhões). Census Bureau.&nbsp;&nbsp;Desempenho dos REITs do Setor de Hotel&nbsp;Com a pandemia da Covid-19, o setor se defrontou com outras possíveis dificuldades: inflação alta, taxa de juros e temores de recessão econômica. Todavia, surpreendentemente, o setor resistiu muito bem ao panorama macroeconômico e teve boa recuperação.Os operadores hoteleiros aproveitaram e elevaram suas tarifas médias diárias para níveis 10-30% acima das taxas pré-pandemia para todo o verão, o que compensou o atraso na recuperação das taxas de ocupação.&nbsp;Segundo dados recentes da STAR<a href="#_ftn1">[1]</a>, o lucro operacional bruto por quarto disponível (GOPPAR) de hotel nos EUA&nbsp; melhorou no mês de setembro, em relação ao mês anterior e superou a comparação pré-pandemia. Como se observa no Gráfico 2, ainda que a demanda esteja próxima aos níveis de 2019, as demais métricas como receita, GOP e Ebitda já são superiores.&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:87.69%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/3_04404536fa.png" alt="3.png" srcset="https://storagereits.s3.amazonaws.com/thumbnail_3_04404536fa.png 239w,https://storagereits.s3.amazonaws.com/small_3_04404536fa.png 500w,https://storagereits.s3.amazonaws.com/medium_3_04404536fa.png 750w," sizes="100vw"></figure>Gráfico 2. Demanda (linha laranja), receita (linha azul), lucro operacional bruto(linha roxa) e Ebitda (linha verde). Fonte:&nbsp; STR.&nbsp;A recuperação mostrada nos relatórios também é percebida pela melhoria na saúde do balanço dos REITs, dado que 10 dos 16 REITs de hotéis restabeleceram ou aumentaram seus dividendos em 2022.Porém, permanecemos cautelosos acerca desse setor, posto que a STR<a href="#_ftn2">[2]</a>também estima que a RevPar continua no caminho certo para recuperação total em 2022 em base nominal, mas não até 2025, quando ajustada pela inflação.&nbsp;&nbsp;Gráfico 3. Taxa de Ocupação, Taxa média diária (ADR) e Receita por quarto disponível (RevPar). Fonte:&nbsp; STR.&nbsp;Em outras palavras, mesmo com indicadores específicos dos hotéis não demonstrando sinais de deterioração, os indicadores macroeconômicos sugerem grandes desafios pela frente. E, em desencontro ao esperado, os segmentos de médio porte permanecem mais adiantados na recuperação do que os segmentos de luxo.&nbsp;Diversos REITs de hotel se empenharam em melhorar a saúde de seus balanços e, portanto, criar valor aos acionistas. Hersha Hospitality Trust (NYSE: HT), por exemplo, vendeu diversas transações para pagar dívidas. Outro exemplo foi Sotherly Hotels Inc&nbsp;(NASDAQ: SOHO), que vendeu hotel em Releigh e refinanciou um hotel em Tampa, que havia sido adquirido por meio de nota garantida de alta custo. As atividades de Aquisição e Fusão (M&amp;A), por outro, são poucas e distantes.&nbsp;&nbsp;&nbsp;DividendosQuanto aos dividendos, enfatizamos que só há possibilidade de pagamento se houver ocupação e o mínimo necessário está na faixa de 40-50%.&nbsp; Como anteriormente mencionado, todos os REITs cortaram dividendos na pandemia e, apesar da retomada em pagamento e até aumento dos dividendos em 2022, o setor, que já foi um dos que apresentavam maiores rendimentos, atualmente amarga em uma média de 2,2%, pior desempenho dentre todos os setores.&nbsp;&nbsp;ConclusãoO setor de hotel é volátil e altamente exposto ao cenário macroeconômico. Após a catástrofe que foi a pandemia da Covid-19 para o setor, é possível verificar diversos sinais de recuperação de indicadores e melhor saúde dos balanços. Com uma recuperação real e total prevista apenas para 2025, esse é um setor que não percebemos vantagem. Especialmente, devido ao alto risco, que não está condicionado à alta possibilidade de retorno, dado um rendimento de apenas 2,2%.&nbsp; &nbsp;<hr><a href="#_ftnref1">[1]</a> https://str.com/press-release/us-hotel-profitability-improved-september-labor-costs-exceed-2019<a href="#_ftnref2">[2]</a> https://str.com/press-release/str-te-lift-adr-projections-further-revised-us-hotel-forecast

REITs de hotéis contam com 16 REITs com market cap de $35 bi.

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Hotel

&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:48.32%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_2dfd353a14.png" alt="Modern apartment buildings on a sunny day with a blue sky."></figure>&nbsp;&nbsp;Alugar ou comprar um imóvel ficou significativamente mais caro nos últimos três anos à medida que as consequências da pandemia na economia mundial se tornaram mais evidentes. Embora a era dos aumentos entre 15 e 20% nos preços e nos aluguéis&nbsp;esteja chegando ao fim, os locatários não devem sentir um alívio tão cedo, pois os efeitos inflacionários ainda serão sentidos nos próximos anos.&nbsp;<figure class="image"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_b23c22d319.png"></figure>Tabela 1. REITs do setor de apartamentos com sua respectiva capitalização de mercado (Market Cap).&nbsp;&nbsp;O setor de apartamentos é composto por 21 REITs que somam um Market Cap de US$ 232,15 bilhões (Tabela 1). Os 10 maiores REITs representam cerca de US$ 200 bilhões enquanto apenas os 5 maiores somam US$ 123 bilhões em valor de mercado.&nbsp;Fundamentos e Dinâmicas do Setor de apartamentos&nbsp;A demanda por apartamentos tende a ser impulsionada por crescimento demográfico, de empregos e de salários. Os REIT’s já se beneficiaram das tendências demográficas lideradas pelos “millenials” na última década, o que tende a durar por mais alguns anos. Pessoas entre 25 e 35 anos são cada vez mais atraídos para&nbsp;os estados do sul (Sunbelt<a href="#_ftn1">[1]</a>), que&nbsp;apresentam um crescimento forte em virtude da migração das grandes empresas e da oferta de empregos qualificados.&nbsp;Soma-se a isso, em comparação com outros setores, como&nbsp;mall, hotéis e escritórios, o perfil de despesas operacionais e gerais são baixos, exigindo despesas de capital mais modestas, o que torna o setor de apartamentos mais eficiente operacionalmente.&nbsp;&nbsp;A escassez de oferta é outro ponto característico&nbsp;é favorável desse setor. O aumento da demanda impulsionado pela demografia e pelo trabalho remoto, que continua resiliente, em conjunto com uma redução da oferta, em meio a restrições de construção de novas casas, gera um desequilíbrio, que, provavelmente, persistirá no futuro próximo e que é bastante favorável aos REITs desse setor.&nbsp;&nbsp;Freddie Mac<a href="#_ftn2">[2]</a> estima que exista um déficit de 3,8 milhões de residências nos EUA atualmente para suprir a demanda. Esses estoques baixos de casas tendem a influenciar nos preços dos aluguéis e nos valores dos imóveis, pressionando-os para cima&nbsp;(Gráfico 1). Isso fica evidente no crescimento dos&nbsp;aluguéis e valorização das casas que estão persistentemente acima da inflação.&nbsp;&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:67.56%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_82e9e499ff.png"></figure>&nbsp;Gráfico 1. Comparativo entre o Índice de Preços ao Consumidor nos EUA (% de mudança): aluguel da residência principal e o Índice de preços de imóveis nos EUA (% de mudança). Fonte: YCharts.&nbsp;Diante dessa dinâmica, a maioria dos locatários viu um aumento na casa dos dois dígitos em sua oferta de renovação de contrato e, com uma breve pesquisa, a maioria logo percebe que ficar onde está é o melhor negócio disponível. Para os REITs,&nbsp;isso se traduz em taxas de ocupação historicamente altas e taxas de rotatividade igualmente baixas.&nbsp;Como reflexo desse cenário, os REITs de apartamentos tiveram resultados impressionantes sob todos os aspectos no segundo trimestre,&nbsp;aumentou sua orientação de FFO para todo o ano, indicando que o crescimento da oferta ainda é insuficiente para atender à demanda que continua robusta.&nbsp;Esse cenário ainda irá perdurar, já que, mesmo com o crescimento da oferta no mercado, não é possível suprir a demanda reprimida como essa do dia para a noite, principalmente com escassez de matéria prima no mercado mundial.&nbsp;Portfólio e rendimentos dos REITs de Apartamento&nbsp;O setor imobiliário nos EUA é altamente fragmentado: considerando o mercado de apartamentos&nbsp;multifamiliares na faixa de US$ 4 a 5 trilhões, 15 dos 21 REIT’s elencados na&nbsp;Tabela 1 possuem cerca de 1 milhão das 25 milhões de unidades de aluguel&nbsp;multifamílias estimadas, o que representa apenas cerca de 2 a 4% do estoque total de apartamentos alugados.&nbsp;&nbsp;Como setor, os REIT’s tem uma exposição geográfica bastante equilibrada nos principais mercados dos EUA. Os REITs de apartamentos individuais se concentram em mercados costeiros ou no SunBelt, principalmente, com uma carteira de propriedades que incluem condomínios de apartamentos de luxo em arranha-céus, prédios médios e horizontais. REITs com&nbsp;portfólio costeiros: Equity Residential (EQR), Avalon Bay (AVB), Essex (ESS),&nbsp;Apartment Income (AIRC) e UDR; REITs focados na região de Sun Belt: Camden (CPT), Mid-America (MAA), Independence (IRT) e NexPoint Residential (NXRT). Em categoria&nbsp;à parte, está o Centerspace (CSR), com os principais mercados em Minneapolis, Omaha e Denver.&nbsp;&nbsp;Outra observação importante, dois REIT’s de escritório&nbsp;migraram para REIT’s&nbsp;multifamílias: Washington REIT (WRE) e Veris Residential (VRE), que anteriormente era conhecido como Mack-Cali.&nbsp;Além da distribuição geográfica, a distribuição desses imóveis em regiões urbanas e suburbanas também foi muito importante durante a pandemia. Observou-se que propriedades suburbanas em torno de grandes cidades durante a pandemia tiveram as taxas mais altas no valor dos aluguéis, tanto na categoria multifamiliar como unifamiliar. Exemplos são os subúrbios de Nova York, bem como New Haven e Stanford em Connecticut, que registraram forte crescimento nos&nbsp;aluguéis desde 2015, impulsionado pela flexibilidade no trabalho, que diminuiu o peso dos longos deslocamentos.&nbsp;&nbsp;Apartamentos maiores costumam ser propriedades de REITs mais bem capitalizados, apesar de vários REITs de apartamentos de menor capitalização operarem com grande alavancagem.&nbsp;&nbsp;Os REIT’s de apartamento, geralmente, pagam dividendos médios de 3,1%, ligeiramente abaixo da média do mercado, que é de 3,2%. Possuem um payout&nbsp;de &nbsp;apenas 65% do seu fluxo de caixa, o que indica uma boa flexibilidade de caixa disponível para aproveitar novas oportunidades de crescimento ou até&nbsp;para aumentar o pagamento dos dividendos. Isso aconteceu com 9 dos maiores REIT’s do mercado, que aumentaram seus dividendos ano passado e outros 9 aumentaram em 2022.&nbsp;CONCLUSÃO:&nbsp;Apesar dos excelentes resultados e dos ganhos expressivos, o setor continua sendo negociado perto de suas avaliações mais baratas em comparação aos últimos 10 anos.&nbsp;&nbsp;De acordo com o Relatório&nbsp;Nacional de Aluguéis da Apartment List<a href="#_ftn3">[3]</a> de agosto de 2022, embora os aluguéis estejam&nbsp;com taxa de crescimento ligeiramente mais lenta, os aluguéis aumentaram um total de 6,7% nos sete primeiros meses de 2022, mas ainda estão acima da média de&nbsp;4,0% em 2017; 4,5% em 2018; 4,1% em 2019; e -0,4% em 2020.&nbsp;Porém, essas medidas de aluguel tendem a subestimar o “crescimento embutido” existente entre novas taxas de aluguel e as taxas locais, já que muitos proprietários de apartamentos tiveram que limitar os aumentos de renovação devido a limites regulatórios impostos em algumas cidades ou estados americanos.&nbsp;Comparativamente, os REIT’s de apartamento cresceram menos que REIT’s de outros setores e serão negociados com avaliações historicamente mais modestas.&nbsp;&nbsp;Existe um crescimento, que&nbsp;deve favorecer o setor, escondido entre as novas taxas de aluguéis e as renovações, principalmente nos mercados costeiros, que estão em fase de aceleração do seu crescimento. &nbsp;<hr><a href="#_ftnref1">[1]</a>&nbsp;Sunbelt,&nbsp;ou Cinturão do Sol, é uma região dos EUA que possui alta taxa de crescimento,&nbsp;e inclui os estados de Arizona, Califórnia, Flórida, Nevada, Novo México, Texas, Geórgia e Carolina do Sul.<a href="#_ftnref2">[2]</a> Disponível em: https://www.wsj.com/articles/u-s-housing-market-is-nearly-4-million-homes-short-of-buyer-demand-11618484400<a href="#_ftnref3">[3]</a> Apartment List é uma plataforma on-line de aluguel inteligente sediada na Califórnia. Apartment List National Rent Report disponível em: https://www.apartmentlist.com/research/national-rent-data.

O setor de apartamentos é composto por 21 REITs que somam um Market Cap de US$ 232,15 bilhões (Tabela 1). Os 10 maiores REITs representam cerca de US$ 200 bilhões enquanto apenas os 5 maiores somam US$ 123 bilhões em valor de mercado.


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Residencial -Apartamentos

SETOR DE VAREJO
O setor imobiliário de varejo autônomo net lease conta com 16 REITs, que somam um Market Cap total de US$ 67,5 bilhões. O maior participante do mercado é o Kimco Realty (KIM). Porém destacamos nesse setor o REIT Federal Realty com seus 54 anos de pagamentos de dividendos ininterruptos e crescentes, sendo o único dividend king REIT. 

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Shopping

O setor industrial, mais conhecido por galpões logísticos ou centros de distribuição, mas que inclui galpões refrigerados, centro de manufatura, etc., conta com 13 REITs e um Market Cap total de US$ 185,13 bilhões, que representa uma participação de 12% no Real Estate. 

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Industrial

O setor de energia inclui empresas envolvidas na exploração e desenvolvimento de reservas de petróleo e/ou gás, perfuração e refino. Em 2022, esse setor participou com 5,2% do índice S&amp;P 500.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:51.05%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_e75fcb1e0d.png">Nos últimos anos o setor de energia foi um dos que tiveram pior desempenho. Olhando o gráfico abaixo, observamos que o retorno do ETF XLE (linha roxa) foi bem aquém do que o mercado entregou (visto pelo ETF SPY, linha laranja). O retorno em 10 anos do XLE foi de apenas cerca de 58%, o que se traduz em um retorno anualizado de apenas 4,7%.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:51.15%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_f7048cbb1e.png">MERCADO CÍCLICOCom esse retorno, pode parecer que não é um mercado excelente perante outros ativos. Mas o fato é que o preço do petróleo é cíclico. Observe no gráfico abaixo o retorno anual desde 2008, que inclusive foi o pior ano com um recuo de quase 40%. O gráfico nos deixa claro a volatilidade do setor, que recua 21% em um ano (2015) enquanto no outro avança 28% (2016).&nbsp;<img class="image_resized" style="width:62.16%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_c4a09f73d7.png">Com a guerra na Ucrânia e elevação no preço do petróleo, novamente as empresas do setor conseguiram se beneficiar, e o mercado de energia viu um boom incrível. O gráfico abaixo evidencia a flutuação do preço do petróleo nesses últimos 10 anos.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:51.64%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_28c8ee2801.png">DIVIDENDOS OU GANHO DE CAPITALIsso nos leva a uma discussão importante. O investidor deve estar ciente de onde ele busca seu retorno: se com dividendos ou com valorização do ativo. Em muitos setores é possível os dois, especialmente setor de consumo básico, mas em outros há uma escolha clara: ou dividendos ou valorização. No caso do setor de energia, embora existam anos em que, sim, é possível verificar essa valorização da ação, são os fortes fluxos de caixa e bons dividendos que atraem os investidores.&nbsp;Nesses dois últimos anos, as empresas petroleiras recompensaram seus investidores com a distribuição de dividendos especiais. Mesmo com resultados ruins em 2023 em razão da queda de seu produto, de forma geral o setor continua a entregar forte fluxo de caixa. Adicionalmente, são empresas com balanços sólidos e baixa alavancagem o que sustenta segurança na distribuição mesmo em período de declínio.&nbsp;&nbsp;A figura abaixo mostra como é dividido o setor de energia, segundo classificação mais recente da Standard &amp; Poors:&nbsp;<img class="image_resized" style="width:51.24%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_452a8361ee.png">AO INVESTIDORO mercado de energia é altamente atrativo para os investidores de renda, apesar de frequentemente se mostrarem um grupo nervoso diante das oscilações no preço e de algumas quebras do petróleo desde 2008.&nbsp;

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SETOR DE ENERGIA

Setor de serviços de comunicação foi criado em 2018 (até então era chamado de setor de Telecomunicações) para abrigar diversas empresas que eram classificadas em TI bem como assuntos relacionados a consumo discricionário. Até então, o peso dessa indústria no índice SP500 era próximo de 2% e com a alteração na classificação passou para próximo de 9%. Empresas como Comcast, Disney, Netflix, além de Meta e Alphabet se juntaram a Verizon, Centurylink e AT&amp;T (telecomunicações).Atualmente, o setor representa 8,92% do índice S&amp;P 500.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:50.33%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_2c3a18f521.png">SETOR ALTAMENTE DIVERSIFICADOComo anteriormente abordado, esse setor inclui uma ampla variedade de empresas, em industrias diferentes, algumas mais elásticas (sensíveis) como empresas de entretenimento. São ações cíclicas com significativo crescimento. Mas há também aquelas ações menos sensíveis do ponto de vista econômico, mais inelástica. Incluem serviços de telefonia e internet. São empresas com crescimento mais lento e constante.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:70.06%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_6ac91e31f7.png">É claro que essa sensibilidade econômica descrita acima está relacionada ao consumo do serviço. Isso porque quanto mais básico o serviço (telefonia, por exemplo), maior é o custo de capital da empresa. Em período de elevação de juros, o peso para essas ações é grande.&nbsp;A tabela abaixo ilustra a divisão do setor conforme classificado pela MSCI:<img class="image_resized" style="width:50.75%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_65fb1d7ab8.png">PERSPECTIVA&nbsp;O setor de serviços de comunicação passou por um ano realmente difícil em 2022. O recuou foi de 38,7% (visto pelo desempenho do ETF XLC) enquanto SP500 caiu 20% (ETF SPY). Apesar de 2023 ser a continuação do ambiente de aperto, o setor tem conseguido se recuperar avançando 36% até outubro de 2023.<img class="image_resized" style="width:50.67%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_9ae065a615.png">A razão do declínio lá em 2022 é a mesma que explica a recuperação de 2023: forte exposição a empresas relacionadas com a tecnologia. Essas empresas sofreram uma grande queda em 2022, mas o otimismo com as ações de tecnologia, especialmente as relacionadas a Inteligência Artificial, trouxe alívio em 2023.E o que guarda o futuro? Certamente se sairão melhor aquelas empresas que conseguirem enxugar os custos e ter um balanço sólido, porquanto que os juros permanecerão altos por mais tempo e uma recessão econômica pode ser inevitável.Negócios baseado em publicidade digital são cíclicos, já que quando o crescimento econômico começa a diminuir, a procura dos anunciantes reduz (e vice-versa). Nesse sentido é crucial uma boa gestão que consiga controlar os custos na fase de depressão, uma vez que, historicamente, o negócio de publicidade se recupera rapidamente com margens de lucro incremental elevada.&nbsp;Já os negócios que abrangem entretenimento, como streaming, parques temáticos e televisão, não tem uma perspectiva muito positiva, pois somam elevadas dívidas ficando demasiadamente vulneráveis a taxas de juros. Para compensar a perda da receita com queda nas assinaturas, as empresas aumentam o preço gerando um declínio ainda maior nas assinaturas.&nbsp;O setor ainda possui negócios que muito se assemelham aos serviços públicos em termo de baixíssima sensibilidade ao fator econômico que são os fornecedores de serviços sem fio e banda larga, mas também são empresas com capex alto e que lutam nesse cenário que torna o investimento mais elevado.&nbsp;AO INVESTIDORO setor de serviços de comunicação é altamente variado, indo desde parques temáticos, publicidade digital, a serviço de banda larga, que muito se assemelha a um serviço público no tocante ao seu nível de essencialidade. A orientação de investimento deve estar muito definida pelo investidor, já que enquanto algumas ações são cíclicas, mas entregam crescimento acentuado, outras são fortes geradoras de fluxo de caixa, boas pagadores de dividendos, mas com crescimento tímido.&nbsp;&nbsp;

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SETOR DE COMUNICAÇÃO

O setor de escritório é composto por 24 REITs, que somam um Market Cap de US$ 70,34 bilhões, cerca de 5% do Market Cap de todos os REITs. O maior REIT desse mercado é o Boston Properties, 2,5x maior que o Kilroy Realty, segundo maior REIT de escritórios. 

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Escritório

Setor de serviços públicos (utilities) contempla aqueles serviços que são essenciais para a sociedades, como energia, gás, agua, esgoto. Como tal, suas indústrias são altamente reguladas, com capacidade reduzida de aumento de margem de lucro. Em conjunto com fornecimento de produtos essenciais e limitação na determinação de preço, é um setor estável com baixa volatilidade.&nbsp;Em 2022, o setor representou 2,46% do índice S&amp;P 500.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:51.76%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_743d34249b.png">1. Energia Elétrica&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A indústria de energia elétrica, responsável por produzir e distribuir eletricidade, é bastante concentrada, em que Next Era Energy, maior empresa, supera seus pares, Southern Company e Duke Energy, em quase 50% em termos de capitalização.<img class="image_resized" style="width:51.01%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_db1ec8d6fc.png">2. Utilidades de GásEngloba empresas que distribui e transmite gás, tanto natural quanto manufaturados para outros usos. São entram empresas de exploração de gás natural (que estarão no setor de energia) bem como aquelas envolvidas no transporte e armazenamento de petróleo, gás e/ou produtos refinados.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:51.44%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_8b1b4f81d5.png">3. RenováveisEmpresas que se dedicam à geração e distribuição de eletricidade utilizando fontes renováveis, incluindo, mas não se limitando, empresas que produzem eletricidade utilizando biomassa, energia geotérmica, energia solar, energia hidroelétrica e energia eólica.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:51.86%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_a322ae53a9.png">4. Multi-serviçosEmpresas prestadoras de serviços públicos com atividades significativamente diversificada, além das operações principais, seja energia elétrica, gás, água. National Grid, por exemplo, possui como atividade principal energia elétrica, que representa 70% do portfólio, mas tem alta exposição ao gás natural, com 30%.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:51.69%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_96ce064f82.png">5. SaneamentoEmpresas que compram e redistribuem água ao consumidor final. Inclui sistemas de tratamento de água em grande escala. A tabela abaixo contempla a ADR da Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo):&nbsp;<img class="image_resized" style="width:52.64%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_8c3648d29f.png">AO INVESTIDORPelo nível de regulação, o setor de serviços públicos não é atrativo para quem busca alto crescimento e valorização das ações. Por outro lado, justamente pela sua estabilidade, consegue entregar um investimento estável com alto yield. Portanto, é um setor mais indicado para quem busca renda.&nbsp;

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SETOR DE SERVIÇOS PÚBLICOS

Setor de industrial é um dos que oferecem maior nível de diversificação para o investidor, com 14 industrias desde defesa a maquinários agrícolas a companhias aéreas. Ou seja, inclui empresas que fabricam e distribuem bens de capital em apoio a industrias das mais diversas áreas, como aeroespacial e defesa, construção e engenharia, equipamentos elétricos e maquinaria pesada.&nbsp;Atualmente, o setor representa 8,28% do índice S&amp;P 500.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:50.35%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_87f348a4c6.png">Uma das características que mais compelem o investidor a esse setor são as altas barreiras a entradas que criam um grande fosse econômico para as empresas: são as empresas grandes demais para falir (embora infelizmente isso possa acontecer). Estamos falando de ferrovias, defesa, máquinas críticas (para construção e agrícola). E tudo isso sem as elevadas regulamentações que outros setores com altas barreiras à entrada acabam por sofrer, como o de serviços públicos.&nbsp;Por ser empresas essenciais, conseguem gerar fortes fluxos de caixa, mesmo em períodos de recessão econômica.&nbsp;Pelo nível de diversificação do setor, algumas grandes industriais são mais resistentes que outras, caso do grande grupo de Bens de capital, que engloba maquinários e equipamentos, bem como a indústria de transporte, enquanto o grupo de Serviços Comerciais e Profissionais não possuem essas características atrativas que mencionei anteriormente. Thomson Reuters, por exemplo, oferece serviço de pesquisa e consultoria. Não cheira tão industrial!&nbsp;A tabela abaixo ilustra a divisão do setor conforme classificado pela MSCI:<img class="image_resized" style="width:51.79%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_3a1fcd4570.png">DINÂMICA DO SETORAntes mesmo da pandemia, a atividade industrial já vinha em uma trajetória de declínio, conforme visto pelo ISM Manufacturing PMI.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:53.33%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_017b3ca145.png">O declínio da medida da atividade não necessariamente é decorrente de alguma mudança no ciclo econômico. Anteriormente mencionei que este setor com grandes barreiras a entrada que gera grandes fossos para as empesas participantes. Dessa forma, a interrupção da produção do Boeing 737 Max e a greve dos trabalhadores da GM (uma das maiores paralizações recentes) em muito contribuiu para esse recuou no nível de atividade, que posteriormente foi agravado pela pandemia. Mas os pacotes de estímulos para lidar com a pandemia ofereceram uma boa saída para o setor, que viu uma aceleração significativa, posteriormente novamente interrompido pelo cenário de aperto monetário.&nbsp;Assim, podemos perceber que o setor industrial é volátil e muito sensível a recessão econômica, especialmente quando comparados com setores mais inelásticos, como bens de consumo ou serviços públicos.&nbsp;Observando o comportamento do ETF XLI (Industrial Select Sector), que oferece boa diversificação em empresas do núcleo industrial como Caterpillar, Union Pacific, General Eletric, Boeing, Deere e Lockheed Martin, performou razoável nesses últimos 5 anos.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:55.3%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_88a0938b28.png">Comparativamente a setembro de 2018, o ISM Manufacturing PMI mostra um nível de atividade atual 20% inferior. Mas observando o XLI, os solavancos não são significativos e o preço teve um comportamento com poucas grandes oscilações, avançando 43% nesse mesmo período.&nbsp;A tabela abaixo, retirada do site da Fidelity, mostra o desempenho de cada uma das industrias desse setor:<img class="image_resized" style="width:64.4%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_8c38b60c32.png">&nbsp;A indústria de construção e engenharia, em que as maiores empresas oferecem soluções de infraestrutura para outros setores, ostenta um dos melhores desempenhos entre as indústrias, inclusive com um ganho de quase 38% em 2023.&nbsp;AO INVESTIDORO setor industrial é um dos mais diversificados e, apesar da volatilidade e exposição aos ciclos econômicos, as empresas do núcleo industrial com suas altas barreiras à entrada possuem a capacidade de gerar fortes e crescentes fluxos de caixa, gerar valor para o acionista através de dividendos ou recompras.&nbsp;&nbsp;

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SETOR INDUSTRIAL

Fundamentos do Setor&nbsp;Data Center são projetados para abrigar servidores e equipamentos de rede, de forma a fornecer um ambiente refrigerado, redundante (backup) com energia elétrica e conexões de comunicação de rede, exigido para operação pelo T.I. Os Data Centers podem ser classificados em:<ol><li>Hyperscale: instalação, cerca de 1000 m2, pertencente e operada pela empresa que oferece o serviço, como AWS, Microsoft, Google e Apple, e necessária para armazenamento em nuvem e big data. Esse tipo de data center não é operado por REITs, mas pelas próprias empresas.</li></ol><figure class="image image_resized" style="width:94.04%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_602d19b7be.png"></figure><ol><li>Wholescale: Data center relativamente grande em que o provedor deseja apenas alugar grandes blocos de espaço e energia. Incluem segurança 24 horas por dia, 7 dias por semana, dispositivos de autenticação dupla, armadilhas e câmeras de vigilância para atender aos requisitos de conformidades. Fica a encargo do inquilino a infraestrutura tecnológica, como equipe de TI, hardware, operadores de IP e conectividade em nuvem<a href="#_ftn1">[1]</a>. Os clientes são atraídos pela localização geográfica e pelo custo. Inquilinos: Amazon, Google.&nbsp;</li></ol>&nbsp;<img class="image_resized" style="width:92.26%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_42416197b8.png">&nbsp;3. Colocation (ou Multi-Tenant): são data center multilocatários, onde equipamentos de empresas diferentes são co-localizados dentro de um data center.&nbsp; Dessa forma, ao invés das empresas alugarem todo o espaço, elas alugam racks (ou estantes) e instala sua estrutura tecnológica ou opta por alugar a parte física e tecnológica. Assim, as empresas podem alugar a quantidade de espaço necessária para hospedar seus dados e à medida que suas necessidades mudam, elas podem aumentar ou diminuir rapidamente. Portanto, empresas que não tem espaço para seu próprio data center corporativo – ou uma equipe de TI para se dedicar ao gerenciamento de um – geralmente escolhem um data center de colocation, o que lhes permite redirecionar recursos financeiros e de pessoal para outras iniciativas. Normalmente é voltado para empresas menores, que são os varejistas, mas as grandes empresas que tem seus hyperscales também podem se beneficiar já que o colocation lhes confere a flexibilidade de aumentar ou diminuir rapidamente o espaço. Inquilinos: BofA, JP Morgan, Wallmart.&nbsp;4. Data Center Interconnection (DCI): além do tamanho e dos elementos que são oferecidos pelos data centers, outro elemento importante é a interconexão que permite que duas ou mais instalações de data center compartilhem recursos e espaço de armazenamento entre elas. Assim, se a infraestrutura de um data center falhar, outro pode assumir sua carga e continuar prestando o serviço necessário para cada empresa. Em suma, a interconexão do data center permite que vários provedores DCI compartilhem os recursos à sua disposição para comunicar e transferir dados simultaneamente. Esses DCI podem ou não estar próximos fisicamente uns dos outros. A conexão é possível através de VPNs (redes privadas virtuais), cabos óticos ou internet pública. Enquanto as duas primeiras formas ao oferecer às empresas nível de segurança mais alto e risco de latência mais baixo, tem um custo mais alto.Portanto, ainda que os operadores hyperscale não sejam operadores por REITs, é interessante para essas empresas que eles tenham parte do seu sistema dentro de REITs que tenham DCI, já que isso permitirá uma conexão ciente com cliente e região com região sem passar pelos seus data centers principais.&nbsp;&nbsp;&nbsp;Os clientes de data center são divididos em três grupos:1. Clientes de varejo que precisam de mais serviços e pagam taxas mais altas, com prazos de arrendamentos mais curtos, entre 3 e 4 anos.2. Clientes de escala que tem necessidade de energia maior que os clientes de varejo e necessitam de menos serviços, de forma que as taxas são menores que os clientes de varejo, e os contratos de alugueis são mais longos, entre 5 e 10 anos.3. Clientes de hiperscale, os maiores da indústria de tecnologia, que contam com prazos de arrendamentos mais longos, superiores a 10 anos. &nbsp;&nbsp;Prospectos do SetorUm dos setores com maior capacidade de crescimento é o de data center. O gráfico abaixo mostra que o volume de dados criado entre 2020 e 2021 cresceu 23%, e estima-se que a taxa de crescimento anual (CAGR<a href="#_ftn2">[2]</a>) até 2015 seja de 19,2%.&nbsp;<figure class="image image_resized" style="width:95.04%;"><img src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_21ac4b34aa.png"></figure>Atualmente, os REITs de Data Center possuem cerca de 600 data centers e comandam aproximadamente 20% da capacidade de data center globalmente.&nbsp;Os principais demandantes de armazenamento de dados são Amazon (31%), Microsoft (24%), Google (8%) e outros empresas como IBM Cloud, Oracle Cloud, Salesforce, Tencent Cloud, entre outras que somam 37% de Market share no setor.&nbsp;No início de 2022, a empresa Chanos &amp; Company lançou um fundo de US$ 200 milhões que apostará contra REITs listados nos EUA, em especial os de Data Center. Segundo Jim Chanos, “o verdadeiro problema para os REITs de data center é a obsolescência técnica. Seus três maiores clientes estão se tornando seus maiores concorrentes. E quando seus maiores concorrentes são três dos concorrentes mais cruéis do mundo, você tem um problema”. A tese de Chanos é que embora os hiperescaladores usem REITs de data center para complementar sua própria construção, à medida que se tornam mais poderosos, as margens que eles oferecerão diminuirão”.&nbsp;Bill Stein, CEO da Digital Realty, rebateu a fala de Chanos, informando que a demanda por data center nunca foi tão grande, tanto que o avanço, mas reservas do 1° trimestre de 2022 em relação ao trimestre anterior foi de 30%. Acrescentou ainda que estão aumentando as taxas de aluguel, tanto de novos arrendamentos quanto de renovações, além de estarem inserindo escadas rolantes indexadas ao CPI nos contratos, protegendo suas receitas de aluguel da inflação.&nbsp;A fala de Stein está de acordo com um relatório recente da CBRE<a href="#_ftn3">[3]</a> que observou que a “demanda por capacidade mais que triplicou ano a ano no 1° semestre de 2022 à medida que as empresas continuaram a mudar para ambientes de nuvem híbrida em um mundo pós-pandemia. Embora os grandes hiperescaladores continuem sendo os maiores usuários, o mercado viu um ressurgimento da demanda corporativa. Entre os mercados primários, quase 75% da capacidade em construção no 1° semestre já está sendo lançada. As taxas de vacância cariam em relação a um ano atrás em todos os sete mercados primários, enquanto a demanda sem precedentes está elevando as taxas de aluguel nas poucas áreas onde há espaço vago”.Respondendo às crescentes ameaças competitivas, as operadoras de data center tem recorrido a M&amp;A<a href="#_ftn4">[4]</a> para recuperar poder de mercado, com foco particular nas DCI de maior valor. A interconexão é uma grande vantagem competitiva das empresas e funciona como uma grande barreira a entrada já que os entrantes possuem uma grande dificuldade de replicar.&nbsp;Nesse sentido, Equinix possui o maior portfólio de DCI, seguido por CoreSite (que agora é propriedade do American Tower). Digital Realty tem expandido significantemente seus negócios de interconexão e colocation por meio da aquisição da Interxion, mas continua sendo uma entidade mais focada em Wholescale. Empresas que não são REITs como Switch e Cyxtera operam portfólios de barreira relativamente alta, mas a diferença é que a Switch possui a grande maioria de seus data center e a Cytera possui apenas duas instalações e aluga seus outros 58 data centers.&nbsp;Desempenho recente dos REITs de Data CenterO melhor desempenho foi do gigante do setor, Equinix, que após relatar resultados melhores que o esperado impulsionado pelo aumento das suas reservas brutas, elevou sua orientação de FFO para o ano inteiro para 9,5%, aumento de 220 pontos base em relação a orientação anterior. Já as reservas brutas do Digital Realty ficou aquém do esperado, sua orientação foi revisada para baixo. Isso reafirma que os REITs mais densos em interconexões, foco do Equinix, são mais imunes a concorrência persistente de empresas de hiperescala como Amazon, Google e Microsoft.&nbsp;Digital Realty no entanto observou que no 2° trimestre os registros brutos recordes ultrapassaram o pico anterior, incluindo 38MW de leasing suas instalações de Hiperscale. Já Iron Moutain executou 11MW de arrendamentos novos e em expansão, cerca de US$ 14 milhões em receita anualizada. Sua orientação agora é de 130MW para o ano, bem acima dos 50 MW da sua perspectiva inicial.&nbsp;Quanto ao crescimento externo, as empresas tem ficado ocupadas: Digital Realty fechou acordo de cerca de US$ 2 bilhões (que será diluído no FFO em 2022, 2023 e ínicio de 2024) para adquirir participação de 55% na Teraco, fornecedora líder de Data Center da Africa. Equinix fechou acordo de US$ 705 milhões para adquirir 4 data center da Entel, expandindo para mercados do Chile e Peru.DividendosO setor de data center tem gerado crescimento de dividendos sem igual, com Equinix e Digital Realty aumentando seus dividendos em 2022, além de terem aumentado em 2021.Setor orientado para o crescimento, os REIT de data center tem um dividendo Yield de 2,6%, abaixo da média dos REIT de cerca de 3%. Devido ao foco no crescimento, o dividendo payout é baixo, em torno de 55%, garantindo ampla capacidade para aumentar dividendos ou reinvestir em crescimento externo.&nbsp;&nbsp;ConclusãoO setor de Data Center possui altas barreiras a entrada, especialmente pelo alto custo de propriedade, de maneira que dois REITs são gigantes no setor: Equinix e Digital Realty.&nbsp;A crescente demanda por armazenamento de dados, mostrado pela taxa anual de crescimento de quase 20% para os próximos 3 anos, garante que as perspectivas de crescimento desse setor sejam altas. E os REITs fazem por onde, focando em crescimento externo através de fusões e aquisições e com um baixo payout (55%) deixando fluxo de caixa livre para fazer frente a essa estratégia.&nbsp; &nbsp;<hr><a href="#_ftnref1">[1]</a> No começo dos anos 2000, logo antes da crise das .com, observou-se que a necessidade de armazenamento de informações demandaria muito espaço físico. Equinix então, maior e mais antigo REIT de data center, nasceu com objetivo de ser um REIT que fornecesse toda a parte de infraestrutura física (prédio, cabeamento, energia, gerador), enquanto a infraestrutura tecnologia seria de responsabilidade do cliente.&nbsp;<a href="#_ftnref2">[2]</a> Compound Annual Growth Rate<a href="#_ftnref3">[3]</a> https://www.cbre.com/insights/briefs/record-demand-fuels-h1-2022-surge-in-north-american-data-center-development<a href="#_ftnref4">[4]</a> Merger and acquisition

O setor de data center conta com apenas 4 REITs, que somam um Market cap próximo a US$ 118 bilhões. Equinix representa metade do mercado, além de ser a 4° maior empresa de Real Estate. 

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Data Center

O setor de tecnologia é um setor primariamente de crescimento, visto que as empresas voltadas para tecnologia olham para o futuro e prometem a entrega de produtos novos e empolgantes, o que é sinônimo de crescimento acima da média. É o maior setor do mercado, com participação de 27,34% no índice SP500.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:50.49%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_3c334be78f.png">CLASSIFICAÇÃOO setor de tecnologia é composto, predominantemente, por empresas que fabricam e vendem software e serviços de tecnologia. Importante ressaltar que as empresas que obtém a maior parte da sua receita com publicidade digital, como Google, não estão incluídas nesse setor e sim no setor de comunicações. Isso inclusive explica por que o desempenho do setor de tecnologia não foi ainda pior em 2022, ano de intensa liquidação no mercado.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:56.63%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_21c67b498d.png">O setor possui 3 grandes grupos: software e serviços, equipamentos e hardware, e semicondutores.&nbsp; A tabela abaixo ilustra a divisão do setor conforme classificado pela MSCI:<img class="image_resized" style="width:68.51%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_d65865c5f0.png">O IMPULSIONADOR DE 2023Como mencionado, o setor de tecnologia é um setor de crescimento, já que se espera inovação, com entrega de produtos novos e empolgantes. As empresas então possuem diversos projetos, em que alguns são melhores do que os outros devido ao menor risco ou maior retorno. As empresas podem investir em zero, um ou diversos projetos ao mesmo tempo.&nbsp;Quando o preço das empresas estava alto, os juros baixos, as empresas podiam investir em diversos projetos e torna-los lucrativos. Isto porque o custo de oportunidade era baixo. Mesmo um retorno de 2% ou 3% poderia ser usado para estimular o crescimento.&nbsp;Mas hoje, com o tesouro com rendimento acima de 4%, é completamente inviável um projeto com lucratividade abaixo disso. E qualquer coisa abaixo de 8% só é viável se o risco for bastante baixo (ou seja, a certeza de retorno é elevada).Portanto, a queda de 2022 era esperada, mas o desempenho de 2023 não. O gráfico abaixo mostra que o ganho em 2023 é de 35%, significativamente superior ao mercado com 12%. Com o rendimento do tesouro de 10 anos próximos dos 5%, é surpreendente essa recuperação.&nbsp;<img class="image_resized" style="width:55.26%;" src="https://storagereits.s3.amazonaws.com/image_fb97721db6.png">A inteligência artificial, que impulsionou a demanda por semicondutores, explica a performance. Em 2023, enquanto o setor avançou 35%, só a indústria de semicondutores avançou 67%. NVIDIA foi a grande vencedora, alcançando uma capitalização de mercado superior a 1 trilhão de dólar impulsionado pelo disparada de mais de 200% na sua cotação.&nbsp;As outras empresas de tecnologia foram beneficiadas pelo otimismo e o setor continua em alta, desafiando os juros altos e a iminência de uma recessão.&nbsp;&nbsp;AO INVESTIDORInvestidores que buscam dividendos podem encontrar melhores opções de investimento em outros setores, já que setor de tecnologia é voltado para o crescimento. Entretanto, não é recomendável para os fracos de coração e que são avessos ao risco. Os ganhos são significativos, mas a queda também pode ser brutal.&nbsp;

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