REITs residenciais em 2022

Segundo Steve Jobs, você não consegue conectar os fatos (pontos) olhando para frente, você só os conecta quando olha para trás. O ano de 2021 foi surpreendente com uma valorização histórica dos REITs, superando mais uma vez o índice S&P500.

Veja o desempenho dos REITs comparado ao S&P500 em 2021, por meio dos ETFs do Gráfico 1.

Grafico 1 – VNQ, maior ETF de REITs em roxo e SPY, ETF S&P500 em laranja.

A despeito de toda essa valorização, o que mais preocupa o investidor de REITs é o que esperar de 2022. Recentemente, refiz o balanceamento da minha carteira e mostrei na Academia do REIT como realoquei posições com base no cenário de alta inflação e perspectivas de aumento de taxas de juros ao longo do ano.

Um setor que se valorizou muito em 2021 foi o residencial e o campeão do ano, entre todos os REITs, foi Preferred Apartment Communities Inc. (NYSE: APTS), com mais de 150% de valorização.

Confira o impressionante retorno de APTS em 2021 no Gráfico 02.

Gráfico 02 – Retorno total de APTS(roxo) e SPY, ETF S&P500(laranja) em 2021.

Nesse momento, de alta inflação nos Estados Unidos, a elevação das taxas de juros parece inevitável e podem inclusive chegar antes do previsto. Com isso, o movimento de elevação na taxa das novas hipotecas, em conjunto com a menor oferta de residências disponíveis a venda vem tornando a vida de quem busca o primeiro imóvel uma tarefa difícil.

A Taxa de juros média das hipotecas, que chegaram a mínima histórica de 2,65% em janeiro de 2021, pode não se repetir tão cedo. Há, atualmente, uma tendência de elevação nessas taxas.

Confira a taxa de juros das hipotecas nos EUA no Gráfico 03.

Gráfico 03 – Taxa de Juros das hipotecas de 30 anos nos EUA

Se por um lado, é um bom sinal para os REITs de Mortgage no curto prazo, pode ser ainda melhor para os REITs residenciais, especialmente apartamentos, que viram os valores dos seus aluguéis despencando em 2020. Regiões como Sul da Califórnia chegaram a experimentar um recuo de 35% nos valores dos novos contratos. Aquele novo residente não consegue encontrar imóveis à venda, e quando encontra o financiamento já não é mais o mesmo que havia disponível há um ano, a única opção que resta é ir para o aluguel.

Em 2021, algumas regiões viram reajustes superiores a 30%. Confira o Ranking a seguir.

Tabela 1. Reajuste médios dos aluguéis nas cidades americanas, comparativo com 2020. fonte: realtor.com

Aqui, se encontram os REITs com todo o seu potencial de retorno para o Investidor através dos reajustes de aluguéis muito acima da Inflação. Observe o Gráfico 04.

Gráfico 04 – Em azul reajuste nos valores das casas a venda e em laranja reajuste médio dos aluguéis nos EUA.

Hoje, no mercado americano, encontramos 15 REITs com foco majoritariamente no segmento multi-family (Apartamentos), sendo 5 deles integrantes do índice S&P500, são eles: AvalonBay Communities Inc. (NYSE: AVB), Equity Residencial (NYSE: EQR), Mid-America Apartment Communities Inc. (NYSE: MAA), Essex Property Trust Inc. (NYSE: ESS) e UDR Inc. (NYSE: UDR).

Para o investidor que ainda está chegando ao mercado de REITs e gosta do setor, mas não sabe escolher os ativos, existe a opção do iShares Residential and Multisector Real Estate ETF (NYSEARCA: REZ), que busca se posicionar majoritariamente em REITs residenciais e de Helthcare com foco em casas de repousos.

Importante lembrar que mesmo com toda a valorização que o setor residencial apresentou em 2021, se a demanda continuar alta e as taxas se elevarem esse segmento pode se beneficiar bastante com generosos aumentos de dividendos em 2022.