REIT que protege da inflação

A oferta monetária total cresceu mais de 25% nos EUA no último ano, conforme se observa no gráfico a seguir.

O que é M2?

M2 é um cálculo da oferta monetária que inclui todos os elementos de M1, bem como "quase-dinheiro". M1 inclui depósitos à vista e à vista, enquanto o quase-dinheiro se refere a depósitos de poupança, títulos do mercado monetário, fundos mútuos e outros depósitos a prazo. Esses ativos são menos líquidos do que M1 e não tão adequados como meios de troca, mas podem ser rapidamente convertidos em dinheiro ou depósitos à vista (Fonte: Investopedia).

ertamente, essa oferta monetária significativa na economia levará a um aumento da inflação ao consumidor, o que já estamos percebendo. Os cheques de estímulos enviados a milhões de famílias são um fator relevante nessa situação.

A Inflação média nos EUA nos últimos 5 anos está representada no gráfico abaixo.

Por mais que a inflação seja algo que destrói o poder de compra, o REIT possui mecanismos nos seus contratos para se proteger dela.

Via de regra, os REITs “triple net lease”, que possuem contratos em que o inquilino é responsável pelas despesas operacionais do imóvel e com ajustes anuais pelo Índice de Preços ao Consumidor ou CPI (Consumer Price Index ), possuem maior proteção, tendo seu aumento na receita garantida pelo reajuste mínimo contratual.

Outro fato é que os REITs não possuem uma avaliação periódica dos seus imóveis, ao contrário dos fundos imobiliários no Brasil, e com isso o valor patrimonial não é corrigido, de modo que a valorização das propriedades costumam superar em até 2 pontos percentuais os índices inflacionários.

Em vista dessas considerações, exemplifico com o National Retail Properties, Inc. (NYSE: NNN), um REIT gigante do setor de “triple net lease”, que exige do inquilino do imóvel arcar com os custos associados à propriedade. Tais cust os, normalmente, incluem impostos imobiliários, gastos com manutenção, despesas de seguros e tarifas de serviços públicos. Curiosamente, o ticker da empresa na Bolsa de Valores de Nova York é “NNN”, porque este é o apelido que o setor usa para a designação “triple net lease”. O NNN possui US $ 8,7 bilhões em ativos brutos distribuídos em 3.118 propriedades imobiliárias em 48 estados americanos e sua especialidade é o “leaseback”, pelo qual adquire propriedades e aluga para os vendedores, mediante contratos longos, que garantem uma previsibilidade na renda e uma expansão mais agressiva. C om foco em imóveis “main street”, garante, além do reajuste mínimo, a valorização do seu portfólio de imóveis acima da média dos demais REITs do setor.