Recessão dos REITs

Quando comecei a investir, meu único objetivo era buscar a maior rentabilidade possível. Lembro-me que, nem por um segundo, eu acatava qualquer outro tipo de análise que não estivesse alinhado, unicamente, à valorização da minha carteira.

Foi, então, que  me deparei, à época, com um gráfico, semelhante ao Gráfico 1, o qual mostrava o retorno médio dos REITs em comparação com S&P500. Isso foi um grande atrativo para mim, já que era o que eu almejava ao buscar investimentos nos Estados Unidos.

Gráfico 1. Retorno dos REITs e S&P500 em 20 anos.

Com o passar do tempo, comecei a experienciar certas situações nos investimentos e estresses na vida que me fez repensar se somente a rentabilidade importava. Alinhado com conhecimento, que vem com o tempo de estudos, devorando livros, percebi que os maiores doutrinadores sobre o assunto levavam em consideração o RISCO. Alguns estudiosos como William Forsyth Sharpe, da Universidade de Stanford, criaram índices específicos como “índice de Sharpe”, que mensura o rendimento por unidade de risco de um investimento. O próprio CAPM, que significa Capital Asset Pricing Model ou Modelo de Precificação de Ativos de Capital, busca determinar o quanto você deverá exigir de determinado investimento, considerando o risco e a rentabilidade que ele pode oferecer.

Os REITs não são isentos de uma análise de RISCO. Após os estudos, passei a entender a necessidade de se avaliar a SEGURANÇA do meu patrimônio. Esse fator começa pesar mais à medida que vemos os valores investidos aumentarem, visto que, quanto maior a montanha, maior é o tombo. Por isso,  na ACADEMIA DO REIT, passamos várias semanas caminhando juntos e estruturando uma carteira na busca de conciliar SEGURANÇA e RETORNO apropriados para o investidor que busca a proteção da riqueza em moeda forte.

Indicadores de Recessão no horizonte.

Sempre comento que o primeiro índice que todo investidor precisa buscar superar é a inflação. Afinal, é o aumento dos preços que corrói o nosso poder de compra com o passar do tempo. No Brasil, temos uma inflação média muito superior  à americana, tornando quase inviável a valorização da nossa moeda frente ao  dólar americano no longo prazo. Porém, hoje vemos a inflação nos EUA no maior patamar dos últimos 40 anos, conforme se verifica no Gráfico 2.

Gráfico 2. Inflação americana em 30 anos.

Em artigo anterior “Teoria do Mel”, enviado no mês de abril de 2020, eu havia comentado como a inflação de ativos viria com força total nos próximos anos, o que nesse ponto, infelizmente, a previsão parece acertada.

Ecoa bolha imobiliária americana prestes a estourar?

A verdade é que vimos o mercado americano superaquecido em 2021, com as taxas de juros das hipotecas nos menores patamares históricos (Gráfico 4, mais a frente) e a oferta de casa na mínima histórica, cuja combinação levou o preço dos imóveis a dispararem.

No Brasil, é comum  anunciarmos o nosso imóvel por um valor acima do que realmente queremos, já que estamos acostumados com aquele “choro”, pedido de desconto. No mercado americano, é comum os compradores ofertarem um valor acima do pedido, no intuito de cobrir a oferta de outro comprador, mas, em 2021, esse comportamento extrapolou o usual. Uma casa na cidade de Buffalo-NY recebeu nada menos que 64 lances em uma disputa que terminou com ágio de mais de 180% do valor inicial. Daí surge o receio de que se chegou no limite da insanidade dos valores praticados no mercado americano.

Brandiram os canhões. Vão atirar?

O volume de casas vendidas, que se aproximou do montante alcançado em 2006/2007, começou a recuar e vem em ritmo de queda (Gráfico 3) e, não bastasse essa queda, o volume de casas disponíveis para serem vendidas aumentou cerca de 20% de janeiro de 2022 até agora (Gráfico 5, mais a frente).

Gráfico 3. Volume de imóveis residenciais vendidos.

Todo esse recuo é justificado pelos altos valores praticados no mercado em função da inflação de ativos (teoria do mel), e a elevação súbita nas taxas de hipotecas nos EUA (Gráfico 4), ocasionada pelo aumento na taxa básica de juros dos EUA.

Gráfico 4. Taxa de hipotecas de 30 anos.

Esse movimento promoveu uma desaceleração na aquisição de imóveis e umamaior oferta no mercado, conforme se demonstra no Gráfico 5.

Gráfico 5. Inventário de casas disponíveis para venda em 2022.

É com esse cenário que se agiganta o risco de compor um portfólio de investimento sem compreender o que se está fazendo, sem analisar os indicadores econômicos e os setores. Warren Buffett tem uma frase que diz que você só descobre quem está nadando pelado quando a maré baixa (Letter to shareholders, 2001). 

Contudo, você não precisa entrar em pânico, pois esses indicadores precisam ser analisados de modo mais direto e nos REITs existem mais de 20 segmentos, com dinâmicas de crescimento distintas, que possibilitam a diversificação de portfólios. Lembro que os REITs “via de regra” não trabalham vendendo imóveis, mas sim alugando. No entanto, se os inquilinos compram os seus próprios imóveis, a vacância aumenta e fica mais difícil imprimir reajuste nos aluguéis. 

Na próxima semana, apresentarei a sequência deste artigo, aprofundando sobre os indicadores da atividade econômica e mostrando como manter seu patrimônio SEGURO em momentos de incerteza, mesmo investindo no segmento residencial de REITs, que em tese pode ser um dos mais afetados no caso de desaquecimento econômico.