Por que REITs e não imóvel próprio

Tudo bem, investidores?

No tema que hoje, eu trago para você uma análise do por que, para o americano médio, é mais vantajoso comprar REITs e não imóvel para alugar.

Lembro que um REIT é uma empresa que possui, opera ou financia bens imóveis geradores de renda.

Antes de adentrarmos no tema, começo com uma questão: se os estudos sobre o mercado americano revelam que para o americano médio vale a pena investir em REITs e não em imóvel próprio para renda, o que se dirá no caso do investidor brasileiro, com todo o seu patrimônio em Real (R$), exposto ao risco político, fiscal e cambial do Brasil.

Retorno superior da gestão profissional de imóveis: REITs versus mercado privado.

Quando pensamos no retorno da exposição ao mercado imobiliário, a primeira comparação que fazemos é com os dividendos pagos pelos fundos imobiliários no Brasil, que, em média, possuem um Dividend Yield mais elevado. Esse atalho mental leva ao erro de se achar que retorno com imóveis só ocorre por meio dividendos. Na verdade, o retorno total, abrange o recebimento dos dividendos e a valorização dos imóveis e das ações / cotas.

Voltando à comparação com mercado privado, um estudo publicado pela Journal of Portfolio Management, realizado por Thomas Arnold, David Ling e Andy Naranjo, mostrou que, nos EUA, os REITs apresentaram desempenho 1,65% superior ao alcançado pelos fundos private equity, cuja a gestão de propriedades se dá por meio de um fundo de investimento, e, globalmente, essa diferença no desempenho foi ainda maior, 1,95%.

Outro estudo publicado pela Cambridge Associates, disponível no site da NAREIT na Internet, mostra que os REITs vencem os fundos private equity no longo prazo e essa diferença se torna maior com o passar de mais anos, por conseguinte, o investidor mais ansioso talvez não veja esse retorno em prazos curtos.

O estudo de Cambridge Associates revela que se você tivesse investido em fundo private equity (e reinvestido o retorno líquido total), e o mesmo valor em REITs, o resultado seria $ 5,6 milhões contra $ 13,8 milhões - quase 2,5 vezes mais em REITs !

Gráfico 1: Comparação de retorno dos REITs e fundos private equity ao longo dos anos.

 Em resumo, mesmo a administração de um gestor de fundo private equity não conseguiu entregar, na média, um retorno superior aos dos REITs.

E por que os REITS conseguem desempenho superior ao longo do tempo e quais as suas vantagens competitivas?

1 – Podemos citar várias vantagens, mas entre elas estão a possibilidade de emitir ações. Isso à primeira vista pode parecer algo ruim para o investidor, mas a verdade é que permite ao REIT manobrar seu capital, emitindo ações em momento de alta e recomprando-as em momentos de baixa, desde que a gestão seja competente. Também fornece ao REIT uma terceira via de crescimento, em vez de buscar recursos por meio de endividamento ou da redução dos dividendos a serem distribuídos para reinvestir.

2 – Os REITs possuem um custo de capital menor que um fundo private equity ou uma pessoa física, o que permite agregar valor às aquisições, incorporando valor as propriedades. Basta tentar lembrar qual pessoa física consegue captar financiamento com taxas de 0,8% ao ano, mas OS REITS CONSEGUEM. Além disso, garantem maior segurança, posto que mantêm entre os seus inquilinos as maiores empresas do mercado.

3 – Na maioria das vezes, as pessoas costumam entrar no mundo de investimento imobiliário financiando seus primeiros imóveis. Quando vamos ao banco financiar, é comum a entrada ser entre 30% e 40% do valor do imóvel e o banco financiar o restante. Em suma, se você compra um imóvel com 30% de entrada, o seu LTV (loan to Value, que significa “valor do empréstimo”, em tradução livre) é de 70%. Os REITs, em média, possuem um balanço mais conservador, com LTV médio de 32%.

4 – No mundo, relacionamento é algo que não temos como mensurar. Qual a chance de morando no Brasil e sem sair do país você manter contato com construtores que irão desenvolver seu portfólio de imóveis?

Contato estreito com os inquilinos e, principalmente, aproveitar as oportunidades locais, quando elas aparecem, são primordiais para o crescimento do portfólio e maior vantagem competitiva.

Alguns REITs como Realty Income (NYSE: O), Medical Properties Trust, Inc. (NYSE: MPW) e Regency Centers Corp (NASDAQ: REG) conseguem desenvolver seu portfólio graças ao relacionamento estreito que possuem com inquilinos, com proprietários de outros imóveis e com a comunidade.

5 – Eu também invisto em imóvel e já tive muita dor de cabeça com inquilino, pois, mesmo com contrato, fiador, seguro, o problema é grande. Com um determinado inquilino, por exemplo, precisei entrar na justiça para reaver os aluguéis atrasados e, no final, foi preciso fazer um acordo para que a lide não se arrastasse por mais tempo e eu pudesse resolver a inadimplência do condomínio também.

Nos EUA, o problema das pessoas físicas são os mesmos. Por exemplo, durante o auge da Pandemia do COVID-19, o governo americano impediu que os proprietários fizessem o despejo dos inquilinos inadimplentes, mas as despesas dos imóveis continuaram chegando e aquela pessoa que mantinha um ou dois apartamentos para alugar ficou no prejuízo. A vantagem dos REITs, nesse caso, é a escala, o tamanho. Os REITs são gigantes que conseguem diluir os custos dos imóveis e, com isso, diversificar tanto em propriedade quanto em inquilino, mitigando o risco de concentração.

Uma composição de portfólio para cada necessidade

Os REITs, a despeito de oferecerem segurança, possuem qualidades distintas e riscos que podem não satisfazer o perfil dos investidores, razão pela qual, antes de compor um portfólio de REITs, o investidor precisa saber o que esperar de cada um.

Na Academia do REIT, eu mostro que, mais do que investir no mercado imobiliário americano, é preciso saber como se posicionar e o que esperar.