OUTUBRO É UM EXCELENTE MÊS PARA INVESTIR

Curiosamente, outubro é um mês que coincide com quedas nos mercados financeiros. Esse efeito é conhecido como ponto de inflexão de Mark Twain, pois no seu livro “Pudd’nhead Wilson” há uma passagem: “Outubro é um dos meses particularmente perigosos para especular em ações. Os outros são julho, janeiro, setembro, abril, novembro, maio, março, junho, dezembro, agosto e fevereiro”. 

Embora empiricamente isso possa ser observado, acreditamos que outubro de 2022 é um excelente mês para os investidores de REITs. E digo isso não apenas pelo lançamento da nossa carteira recomendada, em que dos 10 ativos analisados, 9 estão com status de “compra” (buy) e apenas um com “manutenção” (hold). Mas, hoje, dedico-me a mostrar por que outro fator nos faz acreditar que este é, sim, um mês para sermos ativos no mercado americano de Real Estate.

O efeito dos juros 

Em 21 de setembro, o Federal Reserve (FED), banco central dos Estados Unidos, anunciou nova elevação da taxa de juros em 75 pontos bases, levando o juro americano para a faixa de 3,00% - 3,25%. Também foi apontado juros em 4,4% ao final de 2022 e 4,6% ao final de 2023. A última vez que os juros estiveram nesse patamar foi em janeiro de 2008 (Gráfico 1). 

Gráfico 1. Histórico de taxa de juros nos EUA

Que o aumento dos juros reduz a capacidade de investimento, isso já é fato consumado. Todavia, a taxa de juros também opera em consonância para a redução do seu valor. De forma resumida, com o aumento dos juros, há um aumento do rendimento dos papéis de 10 anos do tesouro americano, que é utilizado como taxa de desconto pelas empresas, em especial, as de tecnologia, no cálculo do seu valor presente líquido (VPL). Se a taxa de desconto aumenta, o VPL cai e cai também o valor atribuído a esses ativos (Gráfico 2). 

Gráfico 2. Yield dos títulos de 10 anos(roxo) comparado aos preços do Technology Select Sector SPDR Fund, ETF do segmento de tecnologia(laranja).

Dito de outro modo, o retorno das empresas, principalmente, mas não somente, as de tecnologia, é calculado com base nos seus fluxos de caixa futuros descontados e o seu valor de mercado é atribuído conforme seu retorno. Portanto, o resultado é uma redução no valor atribuído aos ativos e queda na cotação. 

No Gráfico 3, podemos ver o comportamento do QQQ (NASDAQ: QQQ), ETF que acompanha o índice Nasdaq, comparativamente ao VNQ (NYSEARCA: VNQ), nos últimos 12 meses, período em que o rendimento do Tesouro de 10 anos subiu 262 pontos base (saiu de 1,35% para 3,97%).

Gráfico 3. Comparativo dos preços dos ETF’s VNQ (roxo) e QQQ (laranja)  nos últimos 12 meses, período em que o rendimento dos papéis do Tesouro de 10 anos subiu de 1,35% para 3,97%.

Tal efeito será maior quanto maior o prazo de retorno dos projetos da empresa. De forma geral, as empresas de tecnologia são as mais afetadas. O pulo do gato dos REITs é que eles já estão recebendo seus aluguéis hoje, de forma que seus fluxos de caixa descontados estão mais próximos do atual. Sua cotação é afetada mais pelo humor do mercado do que pelo desconto de seus fluxos de caixa. 

O Cap Rate varia em consonância com a taxa de juros

Cap rate é a taxa de capitalização de um imóvel, calculado pela razão entre o NOI anualizado e o custo de aquisição. Calma, pois vamos desmembrar essa fórmula!

NOI é a receita operacional líquida, diferença entre a receita da operação (aluguéis) e as despesas. Ex: Um imóvel é alugado por $ 3.000,00, em que o inquilino paga o imposto e o seguro, mas o proprietário arca com os custos de manutenção, estimados em $ 250,00 por mês. O NOI mensal desse imóvel é $ 2.750,00, e anualizado está em $ 33.000,00. 

Se o imóvel foi adquirido por $ 500.000, então, o cap rate é $ 33.000/$ 500.000 = 6,6%.

O valor do aluguel é definido pelo cap rate esperado pelo REIT. Quando a taxa de juros está baixa, o cap rate exigido é menor do que quando a taxa de juros está alta. Assim, se um REIT exigia um cap rate de 5%, ao subir a taxa de juros, o REIT exigirá um cap rate de 7%, por exemplo.

O grande diferencial dos REITs é que a sua taxa de capitalização varia conforme as taxas de juros se alteram.

Se olharmos para a exposição dos REITs comparativamente à das stocks, vemos que a sua cotação também será afetada, mas a taxa de crescimento não da mesma forma. 



O Gráfico 4 demonstra que os REITs historicamente têm se saído bem em ambientes de elevação de taxas de juros. Os REITs tiveram retornos totais positivos em 85% dos períodos em que houve aumento do rendimento dos papéis do Tesouro no período analisado, que engloba o 1° trimestre de 1992 ao 4° trimestre de 2021.

Gráfico 4. Relação entre a variação de aumento no rendimento do Tesouro de 10 anos e o retorno total dos REITs: retornos totais positivos em 85% dos períodos com aumento dos rendimentos do Tesouro.  Fonte: NAREIT.

Você pode pensar: mas o custo da dívida também aumenta, certo?

Aqui, entra a importância de REITs focados em crescimento manterem baixo payout. Se o REIT reteve caixa, ele conseguirá direcioná-lo para rendimentos maiores. Ou seja, se o REIT fez sua poupança para utilizá-la quando a taxa de capitalização está alta. 

Portanto, se o seu foco é investimento de longo prazo, não se preocupe com as altas taxas de juros. Aliás, torça pelo viés hawkish do FED (i.e., postura de combate à inflação por meio do aumento dos juros) e os seus dividendos multiplicarão. 

O mercado é feito de ciclos e no momento de expansão, e redução das taxas de juros, veremos o cap rate subir. Para o investidor que se posicionou no momento certo o fluxo de pagamentos continuará crescente (dividendo) e o ganho de capital virá por meio da valorização do REIT,  no momento certo.