Medical Properties Trust ainda é atrativo?

Antes de tudo, precisamos explicar esse REIT do setor de healthcare com a maior concentração do portfólio em hospitais, um puro sangue no segmento hospitalar.

O Medical Properties Trust, Inc. (NYSE: MPW) é o segundo maior proprietário de leitos hospitalares nos Estados Unidos, com cerca de 44.000 camas, e o segundo maior proprietário de hospitais privados do mundo, com 425 propriedades. 

MPW está se expandindo internacionalmente, porém, os EUA continuam sendo seu maior contribuinte de receita, com 58%. A empresa foi fundada em 2003 com a visão de comprar hospitais e centros de reabilitação em dificuldade financeira e, desde então, cresceu para mais de US $ 20 bilhões em ativos.

(*) Propriedades da MPW ao redor do mundo. Fonte: MPW Investor Presentation.

No último plantão de dúvidas da Academia do REIT, surgiu uma pergunta interessante, de um dos participantes, cujo cerne da questão era ser convencido dos riscos de se investir em MPW. Todos os REITs possuem algum nível de perigo. O intuito desse exemplo é compreendermos que o risco vem do perigo e do nível de exposição a MPW. Portanto, mesmo em um REIT com risco maior, podemos incluir no nosso portfólio se compreendermos ao que estamos nos expondo. Afinal, o maior ativo que podemos aportar é no nosso conhecimento.

Certamente, os REITs de healthcare sofreram bastante nos anos de 2020 e 2021, com o aumento de gastos e vacância de seus imóveis provocados pela pandemia. Em 2020, com o cancelamento de cirurgias eletivas, diversos hospitais ao redor do mundo entraram em dificuldades financeiras e tiveram que optar por vender os seus imóveis, transformando o capital imobilizado do balanço financeiro em recursos para investir no próprio negócio. Nessa transação, o REIT adquire a propriedade e a aluga em um regime de contrato sale-and-leaseback, onde um ativo que pertencia anteriormente ao vendedor é vendido a outra empresa e depois alugado de volta ao primeiro proprietário por um longo período.

No contexto de pandemia, MPW aproveitou a oportunidade para acelerar as suas aquisições e expandir o portfólio. Somente no ano de 2020, foram US $3,6 Bi em investimentos e 62 novas propriedades.

(*) 2020 Investments – Increasing diversification & Scale. Fonte: MPW Investor Presentation.

 Acontece que todas aquisições e potencial de retorno dessas propriedades não estão aparecendo na cotação. No Gráfico 1, abaixo, observa-se claramente que o REIT sequer voltou a cotação pré pandemia.

Gráfico 1: Comparação entre VNQ, maior ETF de REIT, e MPW.

Apesar da capacidade de crescimento e retorno, o mercado também busca observar o risco que um REIT apresenta, antes de se posicionar nele. Nesse ponto, destaco que o investidor precisa conciliar o perfil de risco do ativo com o seu perfil pessoal e, assim, buscar o ativo que mais agrega aos seus objetivos de longo prazo. Muitos investidores iniciantes no mundo dos REITs acabam buscando o Dividend Yield (DY) elevado e MPW oferece isso, com seu DY de 5,5%, mas há um descuido com demais aspectos da análise.

MPW para financiar essa janela de oportunidade em 2020 aumentou a sua dívida total em mais de 30%, saltando de cerca de US$ 7 bi para mais de US$ 10 bi. No Gráfico 2, abaixo, verifica-se que a Dívida/EBITDA do REIT permanece em níveis altos, superiores a 7x. Sempre que a alavancagem de um REIT começa a ficar muito alta, isso inflige sua saúde financeira.

Gráfico 2. Dívida total (azul), Dívida/EBITDA (laranja).

 MPW ainda apresenta um risco adicional, a concentração de receita em poucos inquilinos, Steward, Circle, Prospect e Prime.

Somente Steward representa cerca de 28% da receita de MPW e tal concentração é uma imponderação na diversificação da base de inquilinos.

(*) 10-Q – Quarterly report. Fonte: MPW Investor relations.

No intuito de diminuir a exposição ao seu maior inquilino, MPW vendeu, em setembro de 2021, 8 hospitais em Massachussets alugados para a Steward. A venda foi finalizada para a Macquarie Infrastructure Partners, empresa essa que MPW possui 50%, ou seja, parte da exposição a Steward ficou em casa. Portanto, após a finalização da venda Steward, representará 17% da receita do REIT. O ponto positivo é que essa venda coloca mais de $1.3 Bi no caixa do REIT e, se usado para reduzir alavancagem, pode gerar mais retornos.

Atualmente, o que mais afeta a valorização de MPW é o excesso de emissão de ações em mais de 148% (Gráfico 3, abaixo), nos últimos 6 anos, para tentar diminuir o nível de alavancagem e financiar novas aquisições.

Essas emissões frequentes não permitem o crescimento mais robusto do FFO/ação, o que possibilitaria um aumento maior dos dividendos.

Quando se trata de REITs, normalmente, não é problemático ver uma alavancagem muito alta, se for algo passageiro e para aproveitar uma janela de oportunidades, mas, infelizmente, no caso de MPW, o nível da Dívida/EBITDA média continua alta por um tempo prolongado e a alavancagem não pode aumentar para sempre. O mercado observando esse perigo diminui a exposição e o investidor precisa considerar esses aspectos.