Mais um cavalo selado na corrida da cannabis.

Muitos investidores adotam para a composição do seu portfólio a estratégia de Barbell (ou barra de halteres), em que os investidores alcançam um equilíbrio entre risco e recompensa, investindo em ativos em ambas as extremidades do espectro de risco. Os adeptos dessa estratégia, geralmente, evitam manter ativos que compõem o meio do espectro. Nessa abordagem, os investidores buscam equilibrar em uma ponta do seu portfólio ativos com pouco peso e risco elevado, podendo, com isso, obter grande rentabilidade, em caso de valorização, e, ao mesmo tempo, protegem a maior parte do seu patrimônio em ATIVOS SEGUROS.

Na Academia do REIT, mostro como o investidor pode adotar para si as diversas estratégias de investimento e como saber identificar os REITs, de modo a balancear rentabilidade e a SEGURANÇA do seu patrimônio.

Nesse e-mail semanal, quero abordar mais um cavalo selado no setor de cannabis, que despontou recentemente com a grande rentabilidade. REITs como Innovative Industrial Properties Inc. (NYSE: IIPR) e Power REIT (NYSE: PW) que multiplicaram por várias vezes o patrimônio do investidor em alguns meses. Agora é a vez de falarmos do terceiro e mais novo REIT de equity, o Newlake Capital Partners Inc (OTCQX: NLCP).

O Gráfico 01 apresenta a comparação da cotação de IIPR e PW nos últimos 5 anos.

Gráfico 1 – Cotação IIPR (roxo) e PW (laranja).

NLCP fez seu IPO recentemente, em 2021, e tem como foco instalações de cultivo de cannabis, principalmente, no nordeste dos EUA, em estados como Massachusetts e Pennsylvania, como se demonstra na Imagem 1.

Imagem 1 – Distribuição geográfica de NLCP. Fonte: NLCP Investor Presentation.

Uma das grandes vantagens dos REITs de cannabis é a capacidade de obter o máximo retorno com o imóvel alugado. Uma métrica primordial para o cálculo é o Cap rate = aluguel anual / valor total do ativo, sendo assim, quanto maior o cap rate, maior o aluguel em relação ao valor dos imóveis. A média de investimentos imobiliários nos EUA hoje fica entre 5% - 6%.

NLCP consegue um cap rate médio de 12%, mais que do dobro da média nacional, mas não se empolgue, da mesma forma que o dividend yield engana o investidor mais desavisado, o cap rate pode ser um canto da sereia para aqueles que desconsideram RISCO.

NLCP possui 29 propriedades em 11 estados, além de estufas para cultivo de cannabis (90% do portfólio). Esse REIT foca também no varejo (10% do portfólio), adquirindo lojas especializadas na venda de cannabis. Se torna hoje o segundo REIT com dívida zero, o que torna bastante atrativo, já que a dívida é a principal origem de RISCO em um REIT.

De outro lado, o modelo de crescimento de NLPC é muito dependente da emissão de ações e com o recuo na cotação do ativo, que, em 2022, já avança para uma desvalorização de quase 20% (Gráfico 2), a estratégia do REIT de emissão de ações começa a se tornar menos vantajosa.

Gráfico 2 – Percentual de desvalorização de NLPC no ano de 2022.
As assimetrias podem começar a aparecer, já que mesmo com o crescimento de quase 50% nos dividendos em menos de um ano a cotação está recuando, como demonstrado no Gráfico 2. Nos próximos anos, espera-se um crescimento anual superior a dois dígitos nos dividendos, o que garante a proteção da inflação, mas com bastante volatilidade na cotação.

Com dividend yield projetado para quase 5%, NLCP se torna bem interessante quando comparado com Yield de IIPR de 0,2% e Power REIT, que atualmente não paga dividendos.

Gráfico 3 – Demonstrativo do crescimento dos dividendos de NLPC. Fonte: NLCP Investor Presentation.

Os REITs smallcaps geram uma grande expectativa para o investidor, já que pequenas aquisições geram grande retorno, e, em um mercado aquecido como o de Cannabis, com posição geográfica vantajosa, NLPC gera grandes expectativas também nos investidores mais experimentados no setor de REIT.

Imagem 2 – Visão geral do Portfólio de NLCP – diversidade geográfica. Fonte: NLCP Investor Presentation.

Vale lembrar que as perspectivas para esse setor são de grande crescimento, mas nem todo investidor possui perfil para suportar a montanha russa de emoções.