Inverno está chegando

Aqui no Brasil temos o hábito de acordar cedo e ir à padaria comprar pão francês quentinho para o nosso café da manhã. Me lembro que quando fui estudar na Sorbonne Université na França, eu cheguei em fevereiro e achando que iria manter o hábito de acordar cedo e comprar o  pãozinho. Pois é, isso só durou um dia, até a realidade de um frio congelante me pegar logo na porta do prédio, dali então me adequei  aos padrões locais de comprar a minha baguete no dia anterior.

O que quero contar com essa história é que o dito popular ainda se aplica “quando em Roma, aja como os romanos”, adaptando para o nosso provérbio dos investimentos “Quando investindo nos Estados Unidos, pense como os norte-americanos”, infelizmente por força do costume é comum ver análises de ativos americanos ao molde do que acontece no Brasil. Nesse e-mail quero desmistificar alguns indicadores que mostrei semana passada

Bolha imobiliária

No e-mail da semana passada mostrei o Gráfico 1, muito utilizado para justificar uma possível bolha imobiliária, já que o volume de casas disponíveis à venda aumentou quase 20% em comparação com janeiro de 2022.

Aqui entra o perigo de analisar um gráfico em um período isolado, sem compreender a dinâmica do mercado imobiliário americano e principalmente o comportamento da população

Gráfico 1. Inventário de casas disponíveis para venda em 2022

A primeira vista o gráfico 1 causa um certo pânico no investidor, mas ampliando a análise para um período de 25 anos (gráfico 2), vemos claramente a tendência de redução na quantidade de casas a disposição desde 2008, grande crise do subprime, e a crise originou-se principalmente nas hipotecas, vou falar um pouco mais daqui a pouco. O que quero chamar a atenção do investidor é que o gráfico 2 apresenta uma tendência de queda no longo prazo, mas claras oscilações ano a ano, e o que explica isso?

 Gráfico 2.  Inventário de casas disponíveis para venda no últimos 20 anos

A mesma realidade gélida que me abateu ao ir comprar o pãozinho em uma manhã acontece com o americano. Nos períodos de verão a venda de casas recua em um movimento natural, as pessoas estão mais focadas em aproveitar as férias de VERÃO do que em comprar imóveis, isso aliado ao fato dos construtores acelerarem suas obras e entregas, já que no inverno é mais difícil e caro a construção, tudo isso  promove um aumento natural nos estoques. Então AINDA não vejo uma bolha imobiliária, precisamos analisar esses dados em um tempo maior daqui em diante, mas certamente esse assunto traz muita audiência e temor no investidor iniciante.

Apesar de ser comumente atribuído o nome “Crise da bolha imobiliária de 2008”, na verdade ela começou com a ganância, o setor bancário havia se tornado fornecedor de “empréstimos NINJA” No Income, No Job e No Asset, sem renda, sem emprego ou sem ativos, “empréstimos fraudulentos” para clientes que faziam afirmações inverídicas sobre suas qualificações e com taxas de hipotecas variáveis. Isso aliado a um número absurdo de imóveis disponíveis à venda foi um dos estopins da crise. Hoje os bancos estão mais criteriosos e as taxas variáveis nas hipotecas residenciais se tornaram algo horripilante no balanço de qualquer instituição que as forneça. 

Como se posicionar nesse tumulto  de informações.

Primeiro vamos lembrar que nosso foco aqui na Central do REIT são dois bem claros;  1º- RENDA EM DÒLAR COM OS REITS, 2º SEGURANÇA no investimento. Na Academia do REIT fazemos mais do que  mostrar os REITs e seus perfis, mas estruturamos e balanceamos juntos uma carteira de acordo com o perfil do investidor. 

No caso específico dos REITs temos de lembrar que eles recebem os aluguéis e repassam para o investidor na forma de dividendos. Para o dividendo crescer ao longo do tempo é fundamental que a receita dos aluguéis cresça. No último ano vimos reajustes recordes de aluguéis que chegaram a casa de 40% em algumas localidades e isso vai reverberar no seus dividendos.

Esse reajuste dos aluguéis são justificados em parte pela inflação dos ativos imobiliários, forçando as famílias a partirem para o aluguel. Com a demanda maior que a oferta a vacância cai (Gráfico 3)  e  os aluguéis sobem, mas esse movimento de redução de vacância não começou agora, esse indicador está recuando desde 2010 em virtude do grande número de falência de construtores nos EUA, por isso nesse momento o investidor deve ter uma cautela sim com investimento direto nos homebuilders, é possível investir nesse segmento através do ETF XHB, SPDR S&P Homebuilders. Porém, os REITs ainda possuem 4 grandes segmentos de aluguéis de imóveis com dinâmica diferentes: Apartamentos, Casas, casas manufaturadas e campos de trailers.

Gráfico 3. Taxa média de vacância dos aluguéis nos EUA

Direto ao ponto

No Gráfico 4 mostramos a taxa de vacância por região nos EUA, em verde a região sul, em roxo o meio-oeste, em laranja região nordeste e azul a região oeste.

Gráfico 4.  taxa média de vacância por região nos EUA

Região Oeste: apresenta ao longo do tempo as menores vacâncias, puxados principalmente pela Califórnia,  que historicamente apresenta os maiores reajustes de aluguéis, aqui lembramos que Essex properties(ESS) é o único REIT residencial dividend aristocrats e com grande presença na região sul da Califórnia, entregando crescimento de dividendos por mais de 25 anos consecutivos.

Região Nordeste: é onde se localiza Nova York, Boston e  Washington-DC, região densamente povoado e com uma demanda alta, isso mostra o motivo dos REITs smallcaps residenciais quase sempre começarem por essa região, já falei inclusive em vídeo no YOUTUBE de Clipper (CLPR) que possui hoje o maior desconto no NAV(Valor Patrimonial). 

Região meio-oeste: Região Central dos EUA com estados como Colorado e Minessota que crescem em um ritmo constante, destacamos nessa região o REIT Centerspace (CSR), fundado em 1970 se tornou REIT em 2017 e com presença forte e única no meio-oeste.

Região Sul: também conhecida como Sun-belt (cinturão do sol), hoje despontou como o principal polo de migração dos EUA, graças ao Texas e seu recente histórico de migração de Big Techs. No gráfico 4 apesar de ainda ser uma região com a maior vacância, observamos que nos últimos 10 anos foi a que mais aumentou a ocupação, em mais de 35%, sendo que apesar de apresentarem os maiores reajustes, ainda tem espaço para reduzir a vacância e ultrapassar os estados mais densamente povoados como Nova York e Califórnia. Destacamos nessa região dois REITs, Mid America Apartments(MAA) e NexPoint Residential(NXRT), ambos buscam crescer na região do sunbelt mas com foco de inquilinos distintos, enquanto MAA foca em inquilinos classe A, NXRT busca capturar a parcela da população menos abastada, sendo que essa parcela costuma apresentar incrementos maiores nas renovações de contrato. 

https://www.youtube.com/watch?v=y5DQ1NisoZo&t=595s