Barato que pode sair caro

Muitos investidores de valor olham para as smallcaps com atenção na busca de uma grande valorização no curto prazo. Uma métrica muito utilizada para se avaliar é o P/L, que relaciona o preço das ações com os lucros e ajuda a determinar se uma ação está sobrevalorizada ou subvalorizada. Um P/L alto pode significar que o mercado tem expectativas altas para o papel, pressionando o preço para cima.

Preço / Lucro = Quanto tempo a ação leva para “devolver” ao investidor o valor pago por ela

Exemplo: Ação comprada por $ 40,00 e o lucro líquido anual por ação de $ 8,00. Calculando o P/L, temos 40/8=5. Portanto serão necessários cinco anos para o retorno do investimento.

No caso dos REITs, o lucro é um métrica com menor relevância, sendo o FFO (Funds from operation) a métrica que substitui os lucros na análise, detalhei mais sobre o assunto em vídeo no canal da Central do REIT no Youtube.

No caso dos REITs, portanto, o P/FFO é utilizado como auxiliar na avaliação. Porém, como sempre deixo claro na Academia do REIT, uma métrica ou indicador isolado pode levar a interpretações desastrosas, e, por conseguinte, à escolha de ativos de forma a comprometer a SEGURANÇA do seu patrimônio. Em se tratando de RENDA em DÓLAR, é preciso SEGURANÇA! É o seu dinheiro que está sendo investido, horas do seu trabalho, que estão sendo alocadas em ativos que podem passar anos sem gerar um retorno real ou resultar em prejuízo.

Mas, vamos falar um pouco mais sobre a situação atual e a métrica P/FFO.

Atualmente, os REITs Microcap e Smallcap estão bem mais “baratos” que os ditos REITs large-caps, conforme se demonstra na Tabela 01.

Tabela 01 – Média do P/FFO dos REITs por 2nd Market capital.

De outro lado, ao se observar o retorno total de dois ETFs apresentados no Gráfico 01, o IQ U.S. Real Estate Small Cap ETF (NYSEARCA: ROOF), com proposta de investir em REITs small caps (laranja) e o iShares Cohen & Steers REIT ETF (BATS: ICF), que investe nos 30 maiores REITS, largecaps (roxo), fica claro que o retorno esperado dos ditos REITs baratos não atendeu as expectativas.

Gráfico 01 – Comparativo do retorno total de ROOF e ICF de 2016-2021.

Nos últimos 5 anos, o retorno dos large caps superaram muito os smallcaps, mas isso não quer dizer que todo smallcap tenha apresentado uma performance ruim, pelo contrário, os maiores retornos no mesmo período foram de duas smallcaps, conforme se demonstra no Gráfico 02.

Gráfico 02 – Comparativo do retorno total de IIPR e PW de 2017-2022.

Verifica-se que Innovative Industrial Properties Inc. (NYSE: IIPR). em laranja. e Power REIT (NYSE: PW). em roxo. superaram largamente os demais REITs no mesmo período, por se posicionarem em um segmento em ampla expansão nos EUA, cannabis. Por isso, a seleção de smallcaps requer um olhar mais atento do investidor antes de se posicionar.

O P/FFO é um bom termômetro sobre a confiança dos investidores e perspectiva de crescimento. Mas, não necessariamente será um indicador preciso na avaliação da saúde financeira do REIT. 

Na tentativa de salvar dinheiro comprando "barato" o investidor pode estar deixando dinheiro na mesa, por isso antes de investir é importante estar seguro dos seus ativos.