Aviso importante para o investidor em REITs

Saber tudo o que se passa no mundo não é viável. No entanto, as pessoas não estão apenas a aprender sobre a recessão econômica nos EUA, estão também inundadas de notícias. Muitas pessoas na sua vida diária procuram mais informação do que podem processar, absorver e filtrar. Foi isto que deu origem ao termo "doomscrolling", que nada mais é do que rolar o ecrã do celular  de uma forma indiscriminada. Mesmo que a notícia seja devastadora, estamos a procurá-la compulsivamente na Internet. Estamos, de fato, "infoxicados". O aspecto mais desanimador é que normalmente o conteúdo não é relevante.

Nós da Central do REIT buscamos para você as informações que são realmente relevantes, a fim de filtrar aquilo que de fato importa, de forma imparcial. Nesse artigo, vamos abordar o que realmente podemos esperar dos REITs no caso de uma recessão econômica.

Os REITs estão inseridos no mercado global e não são imunes à recessão, mas o seu comportamento é diferente de diversas outras classes de ativos. Quando ocorrem recessões, a ocupação de imóveis comerciais diminui, os rendimentos da renda fixa aumentam, com as taxas de juros subindo, os custos de dívida dos REITs aumentam, os inquilinos têm maior probabilidade de não pagar o aluguel e os preços de aluguel costumam retardar  seu crescimento. Porém, isso não é o que temos visto  nos últimos resultados, já que o REITs estão muito melhor que em um ambiente de crescimento, nesse artigo vou mostrar o motivo.

Gráfico 1. Taxa dos títulos americanos de 10 anos(roxo) e 2 anos (laranja). Fonte Ycharts.

Quando uma economia está próxima da recessão, a curva de juros do Tesouro está entre os indicadores mais confiáveis. A curva de juros normalmente tende a subir à medida que a economia passa por uma recessão, com taxas de juros mais baixas em títulos de prazos mais curtos (2 year Treasury) e taxas de juros mais altas em títulos de prazos mais longos (10 year treasury), como apresentado no Gráfico 1. Para manter o dinheiro por um período mais longo, os investidores exigem um retorno maior (taxa de juros mais alta). O spread de rendimento entre as taxas do Tesouro de 10 e 2 anos é muito importante, porque é um um forte sinal de que as forças do mercado farão com que as taxas de curto prazo caiam junto com as taxas de longo prazo. O que vemos atualmente é o maior spread negativo entre essas duas taxas (Gráfico 2).

Gráfico 2. Spread títulos americanos de 10 anos e 2 anos. Fonte Ycharts.

O Gráfico 2 demonstra que esse spread ficou negativo em 4 ocasiões nos últimos 40 anos: (1) na crise do final dos anos 80; (2) início dos anos 00’s, com o colapso das .com; (3)  final da década 00’s, com a crise do subprime; e (4) em 2022, com o pós pandemia e inflação elevada. 

Entenda a dinâmica dos REITs.

Um dos principais fatores que podem influenciar os REITs é o custo de capital, já que não basta pagar dividendos constantes,  eles precisam crescer e superar a inflação média ao longo do tempo e, com isso, a expansão de portfólio por meio de aquisição de novos imóveis é fundamental na análise de aportes.

O Interest Covarege Ratio  é um índice que mede a capacidade da empresa de cumprir as obrigações de juros previstas, o número de vezes que a dívida de juros da empresa cabe no seu EBITDA. Verifica-se, no Gráfico 3, o quanto os REITs aumentaram sua força nas últimas décadas e a sua capacidade de honrar com as dívidas, mostrando que, nunca antes na história, os REITs tiveram tanta facilidade de pagar os seus compromissos com juros.  

Gráfico 3. Interest Covarege Ratio dos REITs. Fonte NAREIT.

Outro fator importante é o indicador de dívida/ativos, podemos observar nas barras em azul claro que o principal índice de alavancagem dos REITs vem se reduzindo, o que demonstra, na atualidade, a menor quantidade de dívidas relacionadas com a quantidade de ativos que os REITs possuem (Gráfico 4).

Gráfico 4. Dívida/ativos dos REITs. Fonte NAREIT.

O que isso tudo quer dizer é que os REITs estão preparados, em sua grande maioria, para o cenário de aumento de taxas de juros.

Mas os REITs não possuem somente a dívida como fonte de crescimento, eles também podem utilizar do seu caixa feito ao longo do tempo para fazer investimentos. Quando o REIT não distribui todo o lucro operacional dele na forma de dividendos, pode reinvestir a parte retida e gerar mais ganho de capital para o investidor, que se aproveita dessa estratégia para evitar impostos, já que somos isentos até R$35 mil no mês de imposto sobre ganho de capital.

O que o Gráfico 5 mostra é que o payout dos REITs vem em uma tendência de queda nos últimos 3 anos, mas isso não quer dizer que os dividendos caíram. Na verdade, mais de 80% dos REITs apresentaram aumento de dividendos nos últimos anos.

Gráfico 5. Payout médio dos REITs. Fonte NAREIT.

A verdade é que com o aumento do lucro(FFO), os REITs optaram  por crescer menos os valores pagos em dividendos e fazer caixa, e na crise quem tem caixa é rei.

Na verdade a maioria dos REITs já estão se preparando para um ambiente recessivo e não é de agora, com menor grau de endividamento e redução do payout desde 2020 o caixa passa a ser um fator importante no futuro dos mesmos.

A importância do Caixa.

O REIT Rexford Industrial Realty Inc (REXR:NYSE) é um caso clássico para aqueles que souberam aproveitar a crise de 2020, quando, no fechamento do mercado, o preço dos ativos despencaram, o risco de tomar dívida era muito alto, e a cotação estava deprimida abaixo do Net Asset Value (NAV) não valia a pena emitir novas ações, REXR usou o seu caixa para crescer ferozmente sua base de ativos e entregar mais retorno para o investidor (Gráfico 6).

Gráfico 6. Base de ativos de Rexford Industrial (REXR). Fonte Ycharts.

No período de maio de 2020 a maio de 2022, REXR  entregou mais de 92% de retorno aos seus investidores (Gráfico 7).

Gráfico 7. Retorno  de Rexford Industrial (REXR) em 26 meses. Fonte Ycharts.

Estamos em um dos maiores momentos de assimetria dos REITs, visto que o senhor mercado, por diversas vezes, joga os REITs no mesmo barco de outras classes de ativos, que possuem riscos diferentes. 

Mais importante do que os fatores a sopesar na composição do portfólio é o investidor compreender como posicionar o sua carteira de modo a adequá-la às suas necessidades. No final desse mês começa a nossa série “Carteira recomendada em dólar com SEGURANÇA”, na qual mostraremos como montar uma carteira e daremos início a nossa carteira recomendada para todos os investidores que ainda não compreendem as vantagens e fatores a se considerar ao montar o seu portfólio.

Na nossa carteira recomendada, buscamos os melhores REITs de acordo com objetivo individual do investidor e foco de crescimento do REIT. Chamamos isso de “olho do dono”,  porque montamos a carteira como se fossem imóveis para nós mesmos.

Somos muito seletivos, porque é o dinheiro, horas de trabalho, do investidor que está sendo aportado e entendemos bem isso, porque também somos investidores e buscamos para nós mesmos os melhores ativos de forma séria e imparcial. Com isso, seguimos alguns princípios como: 

• Não recomendamos REITs geridos externamente.
• Segurança em primeiro lugar, não olhamos para REITs excessivamente endividados.
• Mostramos como criar a expectativa correta, para que o investidor não se frustre com os aspectos individuais de cada REIT.
• Nós nos concentramos, principalmente, em setores fortes.