Até Quanto Pagar em Realty Income (O): Uma Análise Detalhada

Histórico de Avaliação de Realty Income

Realty Income, identificado pelo ticker "O", é amplamente reconhecido por sua estratégia de contratos de arrendamento "net lease" de longo prazo. Essa abordagem oferece uma camada adicional de segurança para os investidores, uma vez que os contratos garantem fluxos de caixa previsíveis e resilientes, mesmo em tempos de incerteza econômica. O foco em imóveis de alta qualidade e locatários sólidos também 

contribui para a estabilidade deste REIT.

Benefícios de Investir em Realty Income

Uma das maiores vantagens de Realty Income é seu modelo de negócio, que se concentra em contratos de longo prazo, onde os inquilinos assumem a maior parte das despesas operacionais, como impostos, seguros e manutenção. Isso reduz significativamente o risco para o REIT e, por consequência, para seus investidores. Além disso, a diversificação geográfica e setorial dos ativos de Realty Income fortalece ainda mais sua posição como um investimento defensivo.

Até Quanto Pagar em Realty Income?

A avaliação de quanto pagar por uma ação de Realty Income deve considerar não apenas o histórico de crescimento dos dividendos e a solidez financeira do REIT, mas também o ambiente macroeconômico e as taxas de juros vigentes. Tradicionalmente, investidores têm aceitado pagar um prêmio por Realty Income devido à sua consistência em gerar retornos. No entanto, é crucial avaliar o preço em relação ao crescimento esperado dos dividendos e ao potencial de valorização a longo prazo.

Nossa Carteira Recomendada

Antes de continuar, gostaríamos de convidá-lo a conhecer a  nossa carteira recomendada [AQUI], onde você poderá acessar carteiras personalizadas de acordo com seu perfil de investidor e o valuation detalhado dos REITs. Nosso portfólio é cuidadosamente elaborado para maximizar seus retornos e alinhar-se aos seus objetivos financeiros.

Novidade na Carteira de Dividendos

Estamos constantemente avaliando o mercado em busca de oportunidades promissoras. Hoje, estamos adicionando mais um REIT com um perfil semelhante ao de Realty Income à nossa carteira de dividendos. Este novo REIT também é focado em contratos de longo prazo e oferece uma sólida perspectiva de crescimento e geração de renda. Para saber mais sobre essa adição e outras recomendações, acompanhe nossas atualizações na carteira.

Crescimento de  Dividendos

Não é à toa que os dividendos da Realty Income vêm crescendo ininterruptamente nos últimos 28 anos, com uma taxa média anualizada de 4,4%.

Entendendo o Impacto das Taxas de Juros e o P/AFFO na Valorização de Realty Income

Vamos começar entendendo o cenário atual e o contexto histórico: atualmente, as taxas de juros nos Estados Unidos estão em torno de 5,5%, o que é significativamente mais alto do que os 2,5% observados em 2018. Essas taxas de juros mais altas exercem uma pressão negativa sobre o preço das ações dos REITs, incluindo Realty Income. Isso ocorre porque os investidores exigem retornos maiores em um ambiente de juros altos, o que, em muitos casos, reduz o preço das ações.

O Que é P/AFFO e Por Que é Importante?

O P/AFFO é uma métrica amplamente utilizada para avaliar REITs. Ele significa "Preço sobre Funds From Operations" e é similar ao P/L (Preço sobre Lucro) usado para ações de empresas não-REITs. O AFFO é considerado o principal indicador de lucratividade de um REIT porque ele ajusta o lucro líquido ao adicionar de volta as despesas de depreciação e amortização, que são significativas em empresas de imóveis, mas não representam um fluxo de caixa real.

Se o P/AFFO de um REIT é 15, isso significa que os investidores estão pagando 15 vezes o valor do AFFO anual por ação. Agora, essa métrica pode parecer simples, mas ela carrega implicações profundas.

Como o P/AFFO e o Crescimento do AFFO Afetam o Valor do REIT?

Vamos supor que um REIT, como Realty Income, tem um AFFO (Adjusted Funds From Operations) por ação de $1,00 e um preço de ação de $15. Isso resulta em um P/AFFO de 15x. Se o preço da ação cair para $13, o P/AFFO também cairá para 13x, tornando a ação potencialmente mais atraente para investidores que buscam uma entrada a um preço mais baixo.

Agora, considere o crescimento do AFFO. Se o AFFO crescer 10% ao ano, ele passará de $1,00 no primeiro ano para $1,10 no segundo ano, $1,21 no terceiro ano, $1,33 no quarto ano, e assim por diante. Após 10 anos, o AFFO por ação terá crescido para $2,57.

Se o P/AFFO médio do REIT permanecer constante em 15x, o preço da ação, após 10 anos, será de $38,55 (2,57 AFFO x 15 P/AFFO). Isso representa uma valorização de 157% em relação ao preço inicial de $15.

O Impacto das Taxas de Juros

As taxas de juros são um fator crítico para os preços dos REITs. Quando as taxas de juros estão altas, como os atuais 5,5%, o custo de capital para os REITs aumenta, o que pode pressionar o crescimento do AFFO. Além disso, os investidores podem exigir um rendimento mais alto para compensar o risco maior, levando a uma diminuição no P/AFFO.

Por outro lado, em um ambiente de taxas de juros mais baixas, como os 2,5% de 2018, os REITs como Realty Income tendem a ter um P/AFFO mais alto, porque o custo de capital é menor e os investidores aceitam retornos menores em troca de segurança.

O Histórico de Realty Income

Se olharmos o histórico de Realty Income, veremos que, entre 2014 e 2020, antes da pandemia, o P/AFFO ficava consistentemente entre 19x e 20x. Isso reflete o alto nível de confiança dos investidores na capacidade de crescimento e na estabilidade do REIT. Em tempos de taxas de juros mais baixas, os investidores estavam dispostos a pagar um prêmio pelo crescimento estável dos dividendos que Realty Income oferecia.

Fonte: alreits.com

Análise Recente: O P/AFFO de Realty Income Entre 2022 e 2024

No entanto, ao observarmos os dados de 2022 a 2024, fica evidente que o P/AFFO de Realty Income sofreu uma queda significativa, atingindo 12,7x, um dos menores múltiplos da história do REIT. Aqui é importante entender o que está realmente acontecendo por trás desses números.

O Que Causa a Queda do P/AFFO?

O P/AFFO pode cair por dois motivos principais:

1. Queda no AFFO: Se o AFFO, ou seja, os fundos ajustados gerados pelas operações, diminuir consistentemente trimestre após trimestre, o P/AFFO poderá cair, refletindo uma menor lucratividade e potencial de crescimento do REIT. No entanto, esse não é o caso com Realty Income. Ao analisarmos a coluna 7 dos dados históricos, vemos que o AFFO continua a crescer de forma consistente, o que demonstra a resiliência do modelo de negócios do REIT e sua capacidade de gerar fluxo de caixa robusto, mesmo em um ambiente macroeconômico desafiador.
2. Queda no Preço das Ações: A outra razão para a queda do P/AFFO seria uma redução no preço das ações. Dado que o AFFO está crescendo, a queda no P/AFFO é explicada por uma desvalorização do preço das ações de Realty Income. Essa desvalorização pode ser atribuída, em grande parte, ao ambiente de altas taxas de juros. Quando as taxas de juros estão elevadas, como nos níveis atuais, os investidores tendem a exigir retornos maiores, o que pressiona o preço das ações para baixo.

Fonte: alreits.com

Nos últimos três anos, a cotação de Realty Income registrou um recuo de 13%. No entanto, essa queda não está relacionada a uma deterioração dos fundamentos do REIT, como discutimos anteriormente. Em vez disso, ela reflete a movimentação do mercado, que tende a migrar para investimentos de renda fixa quando as taxas de juros estão elevadas

Para contextualizar, em 2018, o P/AFFO médio de Realty Income era de 19,8x, conforme podemos verificar na tabela do alreits.com. Com um AFFO por ação de $4,11, a cotação das ações precisaria saltar dos atuais $60 para $81,38 para atingir o mesmo nível de valuation. Isso não significa que estamos estabelecendo um preço teto para Realty Income, até porque, na nossa carteira recomendada, cobrimos esse REIT com um preço teto ajustado.

No entanto, o fato de Realty Income ainda ter um considerável espaço de valorização destaca como o cenário continua promissor para investir em REITs, especialmente para aqueles investidores que estão dispostos a ser pacientes. Com uma estratégia de longo prazo, as condições atuais podem representar uma oportunidade significativa para capturar ganhos futuros, à medida que o mercado se ajusta e os preços retornam a valuations mais alinhados com os fundamentos sólidos do REIT